ex-Mulino Marmi. Il comune concede la rateizzazione degli oneri di urbanizzazione, di Monica Maisani

Il 6 giugno scorso la giunta del comune di Vignola ha approvato una delibera (n. 84;  qui il pdf) con la quale esprime parere favorevole alla richiesta presentata dalla  ditta SOPRE S.r.l. di Occhiobello (RO) di poter rateizzare il versamento dell’importo di 131.672,28 euro dovuti a saldo del contributo di costruzione relativo all’immobile sito in Via Portello/Via Tavoni, l’ex Mulino Marmi. Le motivazioni addotte dalla ditta e fatte proprie  dalla giunta nella delibera sono riconducibili alle “gravi difficoltà in cui versa il mercato immobiliare e più in generale alla crisi economica attuale”. La deliberazione, del tutto legittima, fornisce l’occasione per fare alcune importanti riflessioni sia in merito alla sua opportunità sia per il  valore paradigmatico che essa assume rispetto alla situazione generale del mercato immobiliare,  ma  soprattutto rispetto alle decisioni che stanno per essere prese sul futuro della nostra città.

Vista aerea dell'area Mulino Marmi prima (a sx) e dopo (a dx) il nuovo intervento edilizio.

La costruzione fu autorizzata nel 2005 con un permesso del comune di Vignola per la “ristrutturazione edilizia” (sic!) dell’ex Mulino Marmi, compresa la “demolizione e ricostruzione” di una villetta che sorgeva accanto per la realizzazione di una nuova costruzione. Progettista e direttore dei lavori era ed è tuttora, visto che sono in corso ancora opere all’interno di alcune unità immobiliari, l’arch. Massimo Calzolari (ex sindaco di Savignano sul Panaro ed allora segretario dei DS-PD locale). L’intervento edilizio venne accolto con molto favore per il prestigio che avrebbe dato alla città, trattandosi di edilizia di lusso e per il fatto che avrebbe ridato nuova vita ad un immobile storico ormai abbandonato. Il progetto originario ha subito alcune varianti che hanno comportato un aumento dell’altezza e del  volume complessivo dell’edificio fino ad occupare quasi completamente il lotto (la superficie complessivamente e definitivamente autorizzata è di 7.106,63 mq).  Il numero degli appartamenti dovrebbe aggirarsi intorno ai 50 ed il complesso ospita anche due piani interrati di box e  garages. L’impatto visivo è notevole e non si  può certo parlare di  “sobrietà”; il complesso è situato in prossimità del centro storico di fronte al parco del Centro Nuoto e, se fosse interamente occupato, rappresenterebbe una vera e propria “cittadella” con un numero di abitanti addirittura superiore a quelli presenti nel centro storico. Il cantiere, durato molti anni, ha prodotto notevoli disagi ai residenti per il rumore, le polveri, i problemi di viabilità e altro; dal punto di vista della sostenibilità, l’opera ha prodotto una notevole impronta ecologica, per i materiali e l’ energia consumata visti anche i due piani interrati, non a caso il condominio è stato da qualcuno ribattezzato “l’ecomostro”!

Il nuovo complesso "Il Mulino" visto dalla piscina di Vignola (foto del 6 novembre 2010)

Purtroppo, l’investimento non ha avuto molto successo e buona parte degli appartamenti a tutt’oggi risultano invenduti. Un alveare desolatamente vuoto che non ha portato alcun vantaggio ai cittadini vignolesi. Cosa non ha funzionato? Quali responsabilità può avere avuto in questo caso l’Amministrazione? Che riflessi avrà la decisione della giunta sul bilancio del comune e sui programmi di investimento previsti per il 2011? Quali opere pubbliche saranno penalizzate dalla rateizzazione di questo introito?
Il settore edilizio, considerato trainante per l’economia perché coinvolge moltissimi operatori sia a monte che a valle del processo di creazione della ricchezza, fornisce lavoro a molte famiglie e rimpingua le casse dei comuni. Avviene così sempre più spesso che si sostenga il settore con piani e programmi che, partendo da una ipotetica previsione d’incremento demografico sul territorio, realizzano poi un’espansione dell’edificato. In questi ultimi dieci anni  sono state adottate politiche edilizie  espansive che hanno, di volta in volta e tra una crisi e l’altra, messo in moto e apparentemente “rimesso” in moto l’economia. Il governo nazionale, per uscire dalla ennesima crisi,  si è addirittura inventato il cosiddetto “ Piano Casa”, quello delle “sopraelevazioni e delle camere in più”, ed alcuni governi locali l’hanno naturalmente sostenuto.
Abbiamo assistito alla nascita di nuovi quartieri, di nuove zone industriali e artigianali, di centri commerciali,   al fenomeno “ villettopoli nelle Basse” (vedi) ed ora anche l’“ecomostro”!  Un bene prezioso come il suolo è andato definitivamente perduto. Ma l’economia “tirava”, le imprese guadagnavano,  le banche prosperavano e i comuni certo non piangevano. Qualche cittadino ha provato a protestare  scrivendo sui muri frasi contro la cementificazione, ma non è stato preso sul serio!

Per informazioni e vendite relative al complesso "Il Mulino": cartello informativo (foto del 6 novembre 2010)

 In questo contesto di grande euforia,  i costruttori di Occhiobello, visto l’enorme investimento effettuato, ma anche le immense prospettive di guadagno,  speravano di  vendere tutti gli appartamenti quanto prima ed effettivamente  il mercato in quel momento dava dei segnali di grande dinamismo, ma le speranze si sono infrante nel 2011 quando, a quanto pare, si è materializzato il fantasma della “crisi”; da qui la richiesta di rateizzare l’ultima parte del debito relativo al contributo di costruzione.
La delibera di giunta non lascia dubbi: “gravi difficoltà in cui versa il mercato immobiliare e più in generale alla crisi economica attuale”. L’affermazione è grave, ci mette di fronte ad una dura realtà: il mercato è saturo e non soltanto quello immobiliare. Da profani verrebbe da pensare che almeno i prezzi delle case sarebbero potuti diminuire e quindi almeno le leggi di mercato avrebbero potuto favorire i compratori; il meccanismo invece si è inceppato: le case non si vendono e i prezzi non scendono.
Forse un motivo di questo stallo del mercato lo si potrebbe trovare nel ruolo che le banche e la finanza in genere stanno giocando, contribuendo a tenere artificialmente alti i prezzi degli immobili per non vedere sfumate le loro garanzie (sembra che alcune compagnie assicurative abbiano dovuto acquistare a questo scopo un numero elevato di immobili rimasti invenduti in alcune città della Provincia di Modena), si potrebbe azzardare anche la solita ipotesi speculativa, per non parlare poi  dei casi di riciclaggio nel settore immobiliare da parte della criminalità organizzata, ma tutto ciò non spiega chiaramente il fenomeno.  
Quello che si può affermare con certezza è che il mercato immobiliare, la divinità di fronte alla quale quasi tutte le amministrazioni si inginocchiano, ha fatto fiasco. Che fare allora? Come uscire dalla crisi che, è bene chiarire, è non solo economica ma soprattutto ecologica e sociale?
Ci troviamo di fronte ad un bivio: andare avanti seguendo e adorando il “feticcio” o fermarsi a pensare e provare ad imboccare un’altra strada? Non sarebbe meglio affrontare i problemi con un approccio sistemico? A queste domande non si può rispondere se prima non si riflette sul ruolo che le amministrazioni pubbliche hanno svolto e possono, o meglio, debbono svolgere in questo contesto.

Il complesso "Il Mulino" visto dall'ingresso della piscina di Vignola (foto del 6 novembre 2010)

Come già ricordato, le previsioni di ”sviluppo” di una città sono contenute in alcuni documenti di pianificazione che una volta si chiamavano piani regolatori, norme tecniche di attuazione  e regolamenti edilizi e oggi si chiamano PSC (piano strutturale), POC (piano operativo) e RUE (regolamento edilizio). Non è indifferente, quindi, prevedere una crescita demografica bassa o alta perché ciò comporta ovviamente una diversa previsione rispetto alle nuove costruzioni necessarie ad accogliere nuove famiglie e alla percentuale di nuovo suolo da destinare. Ma sta proprio qui la responsabilità di un’amministrazione: le previsioni sono corrette? Su quali basi vengono fatte? Si è mai proceduto ad un censimento degli edifici residenziali e industriali non occupati e invenduti?
La vicenda (molto complessa) deve essere analizzata anche da un’altra prospettiva. Come molti sanno, a fronte di un permesso di costruire, sono dovuti all’amministrazione concedente gli oneri di urbanizzazione o contributi di costruzione che servono a coprire le spese che il comune, e quindi la collettività, dovrà affrontare per dotare il nuovo insediamento di servizi essenziali come l’allacciamento alla rete idrica e fognaria, la raccolta dei rifiuti, le strade, i parcheggi, i parchi,  le scuole ed altre attrezzature di interesse comune.
E’ intuibile quindi che quanto più cresce l’attività edilizia, tanto più il Comune incasserà oneri ed è esattamente quello che è accaduto negli ultimi dieci anni a Vignola. Analizzando i bilanci degli ultimi anni appare infatti evidente come le entrate derivanti da oneri siano state molto consistenti e abbiano contribuito alla realizzazione di molte ed importanti opere pubbliche, piste ciclabili, ma soprattutto rotonde e ”utilissime” aree fitness. La rotonda di Via Tavoni/Via Vittorio Veneto, con la fontana dedicata al Barozzi,  è costata 492.000 euro, ma allora ce lo potevamo permettere!
In un contesto di  inesorabile e progressiva riduzione delle risorse provenienti dallo Stato, avvenuta in questi ultimi anni, i comuni hanno cominciato ad avere difficoltà nella gestione della cosa pubblica, non solo dal lato delle opere pubbliche, ma anche nella spesa corrente, cioè quella che consente alle amministrazioni comunali di esercitare la propria attività,  e così sono stati costretti a “svendere territorio” per incassare oneri che dovevano andare a coprire i costi dei servizi e non più solo le opere di urbanizzazione o altre opere pubbliche. Gli oneri di urbanizzazione sono diventati una delle principali fonti di finanziamento dei bilanci pubblici degli ultimi anni e quindi non possiamo stupirci se l’attività edilizia è letteralmente esplosa in gran parte della nostra bella Italia.
Ma c’è di più: gli interventi edilizi devono prevedere una quota di parcheggi, ma la “fame di fondi”  dei Comuni ha portato ad accettare la pratica della “monetizzazione”:  invece di realizzare i parcheggi,  la ditta versa al Comune del danaro, i parcheggi non vengono realizzati e chi ne paga i conseguenti disagi sono i cittadini; esattamente quello che è accaduto in Via Portello, nel caso del nostro “ecomostro”.
Come già detto,  somme sempre maggiori  degli oneri incassati sono andate e vanno tuttora a finanziare la spesa corrente. La scelta di concedere una rateizzazione alla Ditta SOPRE non potrà che avere riflessi negativi sul bilancio del Comune di Vignola. Minori entrate, minori spese. Ce lo possiamo permettere? E che ne sarà delle opere pubbliche programmate per il 2011, molte delle quali urgenti?
Nel Parere espresso dal Collegio dei Revisori sul Bilancio di previsione per l’esercizio 2011 si legge, nella parte finale : “Il Collegio …. propone e suggerisce di tenere monitorate le effettive entrate degli oneri di urbanizzazione anche in considerazione della loro parziale funzione di copertura delle spese correnti e più in generale ai fini del mantenimento degli equilibri di bilancio”.
La decisione della giunta , quindi, non è ininfluente e non sarà indolore e, come al solito, i cittadini di tutto questo non ne sanno niente. Ma almeno possono dire qualcosa su come nel futuro vorrebbero che le decisioni riguardanti la loro città venissero prese: con trasparenza, democrazia e partecipazione. In questo periodo nella giunta dell’Unione Terre di Castelli si sta ultimando il nuovo Documento Preliminare, parte integrante del  PSC, si pretende  un radicale  cambiamento nell’approccio a questi temi che preveda la partecipazione attiva dei cittadini. Si chiede quindi,come cittadini e non come sudditi,  invece di essere informati dopo che le decisioni sono state già prese, di prendere visione dei documenti sin qui elaborati e di essere invitati a partecipare all’intero  processo nonché a condividere le decisioni che verranno assunte (vedi).

Il nuovo complesso "Il Mulino" sul lato di via Portello (foto del 6 novembre 2010)

Nelle ultime settimane abbiamo assistito a varie manifestazioni di cittadini indignati in alcune  piazze europee. Uno degli slogan che si vedevano scritti sui  numerosi cartelli recitava “Nadie nos representa”, nessuno ci rappresenta. È forse giunto il momento di innalzare quel cartello anche qui? p.s  per chi volesse documentarsi sul come si può fare a non essere schiavi degli oneri di urbanizzazione e su come si potrebbe amministrare un Comune per e con e non contro i cittadini, si consiglia di visitare questi siti:
http://domenicofiniguerra.it/?page_id=424
http://www.comunivirtuosi.org/

Monica Maisani

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5 Responses to ex-Mulino Marmi. Il comune concede la rateizzazione degli oneri di urbanizzazione, di Monica Maisani

  1. Scardina Alex ha detto:

    Mi assumo tutte le mie responsabilità. Tra i primi a definire l’opera un Ecomostro è stato il sottoscritto. Che scempio. Uno Skyline è stato evitato (ex Enel), Andrea Paltrinieri ha trattato la questione per cui sai bene a cosa mi riferisca, mentre questo “policlinico” no! E la colpa non è del costruttore, ma di chi ha dato i permessi, probabilmente nella speranza di lucrare sugli oneri edilizi.

  2. M.Luisa ha detto:

    Mi fa veramente piacere leggere questo post… mi fa piacere che la nostra Amministrazione si mostri così disponibile nei confronti dell’impresa costruttrice e delle sue difficoltà finanziarie… in tempi bui di crisi si potrebbe anche pensare al baratto: visto che il Comune ha bisogno di aule (tipo scuola elementare, che sfratta il CTP che deve avere altra sede, possibilmente a costo zero)perchè non scambiare gli oneri di urbanizzazione con l’utilizzo degli ambienti nell’ecomostro – ma anche in stabili similari – a discrezione del Comune… sembra una proposta delirante, ma forse può stare tranquillamente al passo con le continue costruzioni di appartamenti senza una corrispettiva crescita di altre strutture – parcheggi, scuole, materne e affini per le quali mancano sempre i fondi (sono una borsa, lo so)…
    Piccolo p.s. personale, abitando in centro storico ho cercato di risolvere il problema garage informandomi sull’acquisto di uno proprio nell’ecomostro, ebbene sì… sono più o meno due anni che all’agenzia continuano a dirmi che prima hanno la priorità gli aventuali acquirenti degli appartamenti (quasi tutti venduti eh!)…

    • E.T. 57 ha detto:

      Penso che l’ecomostro di Via Portello, sia una delle più brutte recenti realizzazioni immobiliari, non solo a Vignola, ma in tutto il comprensorio dell’Unione Terre di Castelli. Chiaramente il complesso immobiliare, essendo stato concepito con un marcato livello speculativo,sfruttando anche il più piccolo metro di terreno adottato a scapito del verde, dal punto di vista architettonico risulta quanto mai sconclusionato,e poco usufruibile, salvo pochi spazi. Quindi non poteva che avere e creare grossi problemi su ogni versante.
      E poi: ma chi è che si va a comprare un appartamento occultato in un dedalo di cemento senza capo ne coda, a prezzi considerevoli, dove tra l’altro sono emerse anche anomalie legate alla progettazione ?
      Altro che immobile di prestigio!
      Diciamo pure che questo è il risultato dell’ennesimo gioco politico/speculativo che i nostri amministratori di allora unitamente a personaggi politici compiacenti di livello superiore ci hanno confezionato e regalato senza che potesse esserci (considerando la posizione e la vicinanza con le architetture medioevali del centro storico e il parco della Piscina) una serena valutazione di impatto ambientale.
      Perchè, purtoppo, alla fine ce lo terremo così, e nessuno potrà sentirsi orgoglioso di cio’, tranne il visionario e sconclusionato architetto che lo ha progettato e chi glielo ha permesso.

  3. jack_sp ha detto:

    Certo che è da trent’anni che i permessi non li danno più i sindaci, le giunte, le maggioranze o le opposizioni ma gli uffici tecnici o come in questo caso le sovraintendenze, e ancora i cittadini non lo hanno capito… o fanno finta di non capire. Perchè tutti vorrebbero che la politica ne stesse fuori dalle questioni edilizie, ma poi, quando si tratta del proprio progetto si cerca sempre la raccomandazione, che da diversi anni, se si presenta un progetto legittimo, anche in questo sgangherato paese non serve a nulla, se non aumentare il numero dei furbetti che ne approfittano. Allora se questo coso non è adeguato sono sbagliate le regole. Ma dove era lei Maisani quando si è approvato il PRG. E se erano sbagliate per questo intervento erano sbagliate anche per tutte le altre zone, saranno l’ 80% delle aree edificabili di Vignola in cui valgono le medesime regole. Ma la curiosità maggiore è cosa è questa benedetta riqualificazione urbana di cui le stesse persone si riempono la bocca. L’Europa dice che la riqualificazione è quel processo di trasformazione per cui si butta giù qualcosa già edificato e non più utilizzato e al suo posto si costruisce qualcosa di nuovo, cercando di sfruttare il terreno al massimo possibile in modo da non dover utilizzare della campagna per costruire altre case.
    Se stiamo alla teoria il Mulino Marmi è riqualificazione mentre le case al bettolino, o quelle a brodano, o qualche villa sorta al posto di qualche area verde o parco sono ecomostri perchè consumano territorio vergine. Può non piacere il Mulino, che è un progetto di un esimio architetto modenese, in quella lontana città molto apprezzato, penso Lugli. La ditta poi è veneta e come sia arrivata a Vignola chi lo sa. Ma avrà pagato parecchio gli immobili da abbattere, al meno come un usato medio, che ne so 1600 euro al mq ? secondo me la sig. Maisani non la venderebbe casa sua a questa cifra. Poi ha dovuto costruire in costa con le nuove norme antisismiche, quelle energetiche, le prescrizioni della sovraintendenza, avrà speso 1400 euro al mq. ? Solo di rame ha speso di più, comunque fanno 3000 euro. E la Maisani si chiede sospettosa perchè il prezzo non scende, e perchè ci siano tanti appartamenti invenduti? Perchè già a 3000 euro al metro quadro senza oneri finanziari che saranno pesanti, ci rimettono già. Ma a 3000 euro a Vignola le famiglie non riescono a comprarsi casa. Possibile che non vi venga il dubbio che la riqualificazione urbana non avviene perchè non sta in piedi economicamente, E se avviene deve comunque costruire di più e più in alto e deve sperare che il mercato tiri e i prezzi delle case salgano. Tutto quello che lei non vuole e quindi la smetta di parlare di riqualificazione e dica chiaramente che non si deve più costruire, chi è fuori è fuori e chi è dentro è dentro, chi ha la casa bene chi non ce l’ha si arrangia, e se tutti i comuni d’italia, e mediamente sono messi peggio di Vignola, fanno lo stesso ragionamento si prepari a un emigrazione all’inverso verso l’africa, l’unico continente che ancora per poco non ha come primario il problema del consumo di territorio visto che si muore di fame. Scusate ma alla faccia della sinistra a me questo mi sembra il ragionamento di chi ha la pancia piena e di appartamenti ne ha due o tre sfitti già pronti per i figli di serie A o una villa che ci si starebbe in dodici e invece sono in tre. Me la volete per favore spiegare cosa è la riqualificazione urbana e a quanto si vendono le case alla fine…ma con qualche numero grazie

  4. Andrea Paltrinieri ha detto:

    Faccio solo notare che almeno uno “scandalo” nella vicenda c’é: la monetizzazione dei parcheggi. E questa è stata decisa dall’amministrazione comunale e condivisa da tecnico ed apparato politico (almeno il sindaco-assessore all’urbanistica). Vorrei leggere argomenti a sostegno di questa decisione che non mi sembra assolutamente razionale se penso alla carenza di posti auto nella zona del centro storico!

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