Villettopoli nella campagna vignolese. Una relazione ufficiale su cosa è successo nel periodo 1998-2010

Cos’è successo alla campagna di Vignola?” Questo il titolo di un post (vedi) in cui ho provato a raccontare le cause del progressivo processo di “cementificazione” della campagna vignolese. La situazione era stata “certificata” dagli studi preliminari del PSC: “nei vent’anni intercorsi dal 1987 al 2007 sono stati realizzati in territorio rurale circa 700 nuovi fabbricati a fronte dei 1300 preesistenti con oltre 100.000 mq di superficie coperta che si sono aggiunti ai 200.000 mq preesistenti. Questo mentre dal censimento agricolo del 1990 a quello del 2000 le aziende agricole si riducevano in numero da 530 a 440” (p.19 del Documento preliminare – Sintesi, luglio 2008). Dunque mentre diminuivano le imprese agricole, crescevano invece (e non di poco) le unità abitative in zona agricola, a testimonianza del fatto che il processo di “urbanizzazione” della campagna non ha nulla a che fare con lo sviluppo dell’agricoltura (che in effetti è in regressione da tempo). “Villettopoli” – secondo l’espressione dell’urbanista Pierluigi Cervellati – si è dunque diffusa anche nella campagna vignolese. Oggi, finalmente, disponiamo di una ricostruzione sufficientemente puntuale di ciò che è avvenuto. La relazione, predisposta dal direttore della struttura Pianificazione territoriale del comune di Vignola, è stata richiesta tramite una mozione presentata dalla lista di cittadini Vignola Cambia (approvata dal consiglio comunale di Vignola nella seduta dell’8 novembre 2010 – qui il testo in pdf). Eccone una sintesi ed alcune considerazioni – oltre al testo completo.

 

Un esempio di "demolizione e ricostruzione" in zona agricola, nelle "basse" di Vignola (foto del 22 giugno 2009)

[1] Un passaggio essenziale nella definizione del quadro delle norme edilizie in zona agricola si ha con la “variante generale” al PRG adottata dal consiglio comunale nel 1998 (delibera n.30 dell’8 maggio 1998) e con la successiva “variante specifica” del 2002. Nella variante del 1998, le corrispondenti Norme Tecnico Attuative “estendevano” il concetto di “ristrutturazione”, ricomprendendovi anche altre fattispecie: “ampliamento” e “demolizione e ricostruzione” dei fabbricati (art.75 delle NTA). In tal modo il dettato della L.R. n.47/1978, art.40 (che vietava “ampliamento” e “demolizione e ricostruzione” in zona agricola se non per gli usi agricoli) veniva “aggirato”. Tale disposizione delle NTA venivano però censurate da parte della Provincia in occasione dell’approvazione (che spetta, per l’appunto, alla Provincia) della variante generale, nel settembre del 2001. Solo che le norme “lassiste” venivano ripristinate dal consiglio comunale di Vignola con la “variante specifica” (ex-art.15 della L.R. n.47/1978) adottata con delibera del consiglio comunale n.26 del 20 maggio 2002. Anche in quell’occasione la Provincia avanzò rilievi circa l’interpretazione data dall’amministrazione vignolese che però non ne tenne conto ed approvò ugualmente la variante (delibera del consiglio comunale n.58/2002). Con le nuove norme, dunque, approvate nel 2002, diventa pertanto possibile sia l’ampliamento che la “demolizione e ricostruzione” di un fabbricato in zona agricola, indipendentemente dall’uso agricolo. Con questa norma, pertanto, si da il via ad un vero e proprio processo di nuove edificazioni nella campagna vignolese. Al proposito la relazione è chiarissima: “A partire dalla fine del 2002, il nuovo disposto normativo, come sopra approvato a seguito delle citate controdeduzioni, ha di fatto consentito interventi di recupero dei fabbricati esistenti in territorio rurale, anche attraverso la demolizione dell’esistente e la ricostruzione ex novo, tra l’altro tramite intervento diretto (PdC) in quanto intesa al pari della ristrutturazione, di nuovi fabbricati, seppur con differente forma e sito e, sempre da norma, a parità di SU e volume. A tal merito, relativamente alle superfici e volumi esistenti, si deve evidenziare che era prassi “assentita”, che in presenza di notevoli volumetrie o superfici proprie di fabbricati ex rurali (capannoni agricoli, stalle o complessi edilizi misti) pur originariamente “monovolumi”, si potessero ricostruire più fabbricati abitativi tra loro autonomi, aumentando in tal modo l’effetto sprawl dell’intervento. Se a tale prassi si aggiunge anche la “consuetudine” (quest’ultima non sorretta da chiara disposizione normativa) di non limitare per tali nuovi interventi il numero di alloggi (nel recupero “tradizionale” limitato ad un max di 3) e non computare tra le superfici e i volumi residenziali riedificati le altrettante superfici e volumi relativi a spazi accessori, sull’errato presupposto che ai sensi dell’art.18 delle NTA le superfici accessorie nella misura di 70 mq. Per alloggio non vengono computate, si può ben comprendere come l’effetto di una demolizione e ricostruzione ai fini abitativi di un originario fabbricato rurale, abbia prodotto un notevole ampliamento del nuovo costruito, pur a dispetto di una norma che ne prevederebbe l’invarianza di superfici e volumi.” Effetto sprawl – questo è il termine chiave. O anche “effetto blob”. Significa diffusione, moltiplicazione e spandimento sul territorio rurale di nuove unità abitative. Dove esisteva un (vecchio) edificio ad uso abitativo, di contadini, oggi si ritrovano nuove case coloniche, nuovi complessi residenziali a 3, 4 o più alloggi e finanche vere e proprie “ville” che, ovviamente, nulla hanno a che fare con l’attività agricola. “In termini di riscontro in numero assoluto di pratiche edilizie, pare effettivamente che la nuova norma abbia avuto un notevole gradimento, in quanto i titoli edilizi rilasciati tra il 2003 e il 2004, risultano rispettivamente 30 e 41 (quasi appunto il doppio degli anni precedenti).” Ecco fatto la “Vignola tra città e campagna”! – questo lo slogan elettorale del sindaco Gino Quartieri nelle elezioni del 1995. O, più precisamente, la “Vignola, città nella campagna”!

 

Nuova edilizia residenziale in zona agricola, nelle "basse" di Vignola verso Marano (foto del 22 giugno 2009)

[2] Dal 2005, in concomitanza con l’arrivo di un nuovo dirigente della Struttura Pianificazione Territoriale, Arch. Corrado Gianferrari, prende il via un percorso per riportare le norme edilizie in zona agricola in una situazione di “piena conformità” (va riconosciuto che la concomitanza dei due eventi – arrivo del nuovo dirigente e ricerca di una “normalizzazione” – non è casuale). Un primo passo compiuto in questa direzione avviene appunto all’inizio del 2005, con l’adozione di una nuova ulteriore variante specifica alle NTA agricole (adottata con delibera del consiglio comunale n.7 del 17 febbraio 2005), “dove per la ristrutturazione vengono disposti precisi limiti in relazione alla invarianza di sagoma, sedime e volume. Altresì, con la medesima variante, al fine di non escludere totalmente le modalità di intervento precedentemente in vigore, poneva esplicitamente gli interventi di demolizione e ricostruzione precedentemente attuati con intervento diretto, assoggettati ad intervento di Piano Particolareggiato (comma 4° art.75), soggetti quindi alle procedure dell’art.25 della L.R. 47/78.” Insomma con le nuove norme l’intervento di “demolizione e ricostruzione” può avvenire solo tramite presentazione di Piano Particolareggiato (approvato dal consiglio comunale) e non più tramite “intervento diretto” (PdC); mentre il concetto di ristrutturazione è inteso in senso proprio, senza “sconfinamenti” verso diverse tipologie di intervento. Crescono dunque le domande di autorizzazione alla presentazione di “piani particolareggiati” in zona agricola (10 nel 2006 e 13 nel 2007). Tali nuove norme aprono tuttavia una fase di particolare complessità, contrassegnata da un residuo di edificazioni tramite intervento diretto (completamento degli interventi con domanda presentata prima del 24 maggio 2005, data della deliberazione delle osservazioni da parte della Provincia); da una forte crescita del contenzioso tra privati ed amministrazione (per l’inevitabile differenza di trattamento introdotta dalle nuove norme rispetto alle vecchie); da un rallentamento dei procedimenti (per la maggior complessità della pratica del Piano Particolareggiato). La criticità della situazione viene presentata “pubblicamente” per la prima volta nella relazione che accompagna la delibera consiliare sulla salvaguardia degli equilibri di bilancio del settembre 2008, grazie al quadro descritto con grande trasparenza dall’allora assessore all’urbanistica Gino Scarduelli (“pubblicamente” in senso relativo, trattandosi di documenti che in genere – purtroppo – neppure tutti i consiglieri comunali leggono!). In quella relazione, inoltre, c’è anche la consapevolezza del fatto che occorre intervenire in fretta con l’approvazione di nuove norme, specie in considerazione del rinvio dell’iter del PSC alla legislatura 2009-2014 (p.79): “Tenuto conto che oggi non si è in grado di temporizzare la vigenza del RUE e del POC che accompagneranno il nuovo PSC, si appalesa l’esigenza di adottare una variante normativa entro fine anno che riconduca i processi trasformativi nelle zone agricole a piena coerenza con i disposti della legge regionale urbanistica (L.R. 20/2000).” A tale variante normativa si è infine giunti solo nella nuova legislatura, sotto l’amministrazione Denti, con deliberazione (di “adozione”) nel consiglio comunale dell’8 marzo 2011 (a cui dedicheremo presto un nuovo post).

 

Un esempio di "demolizione e ricostruzione" in zona agricola, nelle "basse" di Vignola (foto del 5 agosto 2009)

[3] Con questa relazione è finalmente chiaro, in modo inequivocabile, che cosa è successo alla campagna di Vignola negli ultimi dieci anni (sul tema vedi anche un mio precedente post del 20 maggio 2009). Rimane da chiarire perché è successo questo. Rimane da chiarire la discrepanza tra le dichiarazioni ufficiali, improntate alla “tutela” della campagna, ed i processi reali. Come ho già rilevato (vedi il paragrafo finale del post già citato: vedi) nel Programma elettorale 2004-2009 di Roberto Adani (p.5) si legge: “L’attuale PRG inoltre introduce una normativa adeguata per quanto riguarda i parametri urbanistici e più chiara e restrittiva soprattutto per le aree agricole. E’ importante ricordare infatti che molte delle trasformazioni che oggi registriamo in tali aree sono avvenute in assenza di norme adeguate già con il piano regolatore precedente. E’ la dimostrazione di quanto fosse importante dotarsi nel più breve tempo possibile di un piano regolatore moderno ed adeguato ai tempi per poter regolare trasformazioni che sarebbero comunque avvenute ma in assenza di una adeguata normativa”. Perché, dunque? O detto altrimenti: cos’è andato storto? Confesso che a questa domanda non ho una risposta. Non mi interessa qui tirare in ballo eventuali responsabilità dell’allora responsabile del Servizio Edilizia Privata del comune di Vignola (geom. Tagliazucchi) – non più dipendente del comune di Vignola da fine 2006/inizio 2007. Mi interessa invece richiamare l’attenzione sul fallimento di ogni dispositivo di monitoraggio e controllo, politico ed amministrativo. Ed in particolare mettere in luce la totale incapacità di comprendere che cosa stava succedendo sia da parte del consiglio comunale (incluso il gruppo consiliare DS-PD), sia da parte del partito che esprime il governo della città ininterrottamente dal dopoguerra. Sono segnali estremamente preoccupanti di una grande fragilità del sistema politico-amministrativo locale. E dovrebbero spingere a rafforzare gli strumenti di controllo e, conseguentemente, il livello di “trasparenza” in merito alle politiche dell’amministrazione locale (inclusa la rendicontazione puntuale all’opinione pubblica ed alla cittadinanza). Sembra però – lo dico con rammarico – che i “meccanismi di apprendimento” siano bloccati. Sul modo di fare politica e sulla “trasparenza” nei confronti dei cittadini (i famosi 24.000 datori di lavoro di Daria Denti) non si vede all’orizzonte un’innovazione che sia una. Però proprio l’importanza della “gestione” del territorio (ed i clamorosi “errori” del passato) dovrebbe spingere a rinnovare in profondità il modo di costruire gli atti di pianificazione, di monitorarne gli effetti, di rendicontarli in modo oggettivo. Invece anche sul nuovo PSC a prevalere sarà l’opacità, visto che dopo un anno che l’amministrazione vi lavora ai cittadini non è ancora stato comunicato nulla (vedi).

 

Un esempio di "demolizione e ricostruzione" in zona agricola, nelle "basse" di Vignola (foto del 12 aprile 2009)

PS Qui il testo della relazione sugli Effetti della normativa adottata dal Comune di Vignola in tema di edilizia in zona agricola nel periodo 2000-2010 (pdf) predisposto dall’Arch. Corrado Gianferrari in ottemperanza ad una mozione presentata da Chiara Smeraldi, consigliere comunale della lista di cittadini Vignola Cambia, ed approvata dal consiglio comunale nella seduta dell’8 novembre 2010. Qui anche i dati sui titoli rilasciati nelle zone agricole (pdf) e l’elenco dei Piani Particolareggiati in zona agricola presentati nel periodo 2003-2010 (pdf). A Chiara ed a Vignola Cambia un ringraziamento per il lavoro che stanno facendo in merito all’applicazione del principio di trasparenza. Era importante conoscere con precisione cosa è avvenuto nel decennio passato proprio perché è oggi avviato l’iter di modifica delle NTA per l’edilizia in zona agricola.

3 Responses to Villettopoli nella campagna vignolese. Una relazione ufficiale su cosa è successo nel periodo 1998-2010

  1. sergio smerieri ha detto:

    E’ primavera…. i ciliegi sono in forse !

  2. PATRIZIA ha detto:

    Sergio, Condivido la tua amarezza, ma non riesco ad essere ironica

  3. Geometra di paese ha detto:

    Sinceramente è molto più complesso di come è stata raccontata. Intanto le norme di Vignola erano sostanzialmente uguali a quelle di Savignano e di Marano ma le interpretazioni sono state diverse da parte degli uffici, ma soprattutto le pressioni del mercato erano molto diverse nei vari territori. Tanto è vero che a Castelnuovo che ha le norme più vincolanti della provincia in zona agricola comunque tutte gli immobili agricoli dismessi sono sostanzialmente stati convertiti in abitazioni, lo stesso che con norme diverse è successo in gran parte a Castelvetro . Ma se volete, lo stesso che è successo nel civilissimo Trentino in cui tutti i fienili sono diventate case per vacanze. Mentre negli ultimi tre anni nonostante le norme non siano cambiate a Vignola il fenomeno si infinitamente attenuato a causa della crisi. In verità gran parte delle abitazioni in zona agricola sono nate quando era possibile la nuova costruzione in zona agricola da parte degli agricoltori. Il nuovo PRG limitò infatti fortemente questa possibilità ammettendo solo la trasformazione di quello che esisteva credendo di porre un vincolo molto forte, ma senza valutare cosa sarebbe successo negli anni successivi con la crescita esponenziale della bolla edilizia. Come molto diverso ad onor del vero è stata l’interpretazione delle stesse norme con l’arrivo dell’Arch. Gianferrari nel 2004. Ma non si possono dimenticare i danni dei due condoni, perchè sia il condono dell’85 che il successivo hanno avuto i loro effetti proprio negli ultimi 10-15 anni in cui ciò che si era condonato prevalentemente in zona agricola è stato legittimamente trasformato e messo su un mercato particolarmente florido. Gli effetti in realtà si sentirebbero ancora oggi se non ci fosse la crisi in quanto comunque ci sono ancora immobili condonati in zona agricola ancora da trasformare. Che dire poi dei danni di lungo periodo se consideriamo i milioni di immobili fantasma rilevati dalle foto aeree del catasto speranzosi di un futuro condono. In realtà nessuno almeno in questa regione in cui lavoro ha trovato la soluzione. Ma è principalmente un fatto di cultura della legalità e delle regole. A noi non piacciono le regole che non si possono interpretare per gli amici, o per la nostra situazione particolare quelle troppo rigide. troppo chiare. Non piacciono prima di tutto agli agricoltori che sono costretti ad avere come unica speranza di un reddito non con a vendita della frutta ma con la vendita di un rustico dopo averlo ristrutturato in quanto agricoltori. Ammettiamolo che vogliamo un giallo sempre più lungo e scenderemmo in piazza per un semaforo solo verde o rosso. Ci piacciono le zone arancioni anzi grigie, vogliamo che i limiti di velocità siano elastici e poter dire che guidava la nonna di 95 anni. Se ci fanno la multa senza cintura ci indignamo, ma come proprio a me ma se lo fanno tutti. Bene per le costruzioni in zona agricola è lo stesso. Ma se hanno costruito tutti proprio io non lom posso più fare, io che sono un vero agricoltore, che ho un figlio che vuole lavorare la terra con me, che voglio sviluppare un agriturismo, una fattoria didattica, il biologico … per rimanere alle ragioni più nobili. E che dire della nonna al volante che risulta dal punto di vista legale agricoltore e che costruisce la nuova abitazione agricola, per poi decidere di smettere l’attività a 96 anni e cedere l’immobile sul libero mercato. Poi c’è il tema che famiglie di agricoltori che da 20 persone nella stessa casa sono diventate famiglie di 2 persone a nucleo e con il principio che anche i figli degli agricoltori devono poter abitare sullo stesso podere è logico che aumenti il numero delle abitazioni in zona agricola. Che dire poi se volessimo incentivare i teoremi della decrescita per cui tanti dalle città tornano in campagna a coltivare la terra e a vivere felici, mi sembra chiaro che non è sostenibile a meno di non cementificare tutto visto che se dividiamo per il numero delle famiglie anche solo vignolesi ci spetterebbe un podere grande come un campo da calcetto a famiglia.
    Quindi tutte le norme vanno più o meno bene in periodi di grande crisi edilizia, ma nessuna norma è riuscita a tutelare la campagna in periodo di bolla speculativa edilizia. Quelli che poi funzionano peggio di tutte sono proprio i criteri soggettivi (es agricoltore) in quanto le persone è legittimo che cambino ma le case restano! Alla fine il Trentino (quando ormai i buoi erano in gran parte scappati) ha posto un vincolo assoluto di inedificabilità e di non trasformazione in zona agricola, ed una casa agricola (in trentino corrisponde ad una casa di un residente) può essere venduta solo ad un altro agricoltore, se smetti di fare l’agricoltore o muori sei costretto a vendere entro due anni la tua casa ad un altro agricoltore. Se non lo fai multa di 10.000 euro tutte le volte che i vigili passano da casa tua. Questo ha portato le case agricole a costare quanto il costo di costruzione infinitamente meno delle case che erano già per vacanze, quindi speculazione “quasi” finita.
    Ma in Trentino dove hanno autonomia e potere legislativo hanno potuto farsi una legge del genere, che comunque sta già scricchiolando sotto la pressione della crisi ed è calmierata comunque dalla possibilità degli agricoltori di affittare ai villeggianti. In trentino inoltre il rosso è rosso e il verde è verde e la gente non ci pensa neanche a discutere della durata dell’arancione. Tutte queste condizioni qui non ci sono e al contrario la legge urbanistica nazionale è andata nel senso della liberalizzazione e non è vero che il concetto di ristrutturazione edilizia nel 2002 sia stato cambiato dalle norme di Vignola, ma dalla legge urbanistica nazionale (Allego parere giuridico altrimenti nessuno mi crede).
    “Come è noto l’art.3 del Testo unico in materia edilizia, approvato con D.P.R. 06/062001, n.380, aveva accolto una nozione più ampia di ristrutturazione urbanistica, facendo proprio l’indirizzo prevalente nella giurisprudenza amministrativa, secondo cui la ristrutturazione poteva essere attuata anche attraverso demolizione e ricostruzione. Proprio nell’ottica della giurisprudenza amministrativa veniva però precisato che in questo caso il risultato finale dell’intervento doveva consistere in una “fedele ricostruzione”, caratterizzata dalla realizzazione di un edificio identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente.
    In seguito alle innovazioni introdotte dalla legge-obiettivo (art.1, comma 6, lett. b) – L.N. 21/12/2001 n.443) anche la definizione di “ristrutturazione” è stata modificata. Il D.Lgs. 27/12/2002 n.301, ha previsto che la ristrutturazione possa consistere nella demolizione di un edificio e “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”. Di conseguenza risulta superata la necessità che la ricostruzione sia “fedele”, ossia ispirata all’obiettivo di realizzare una costruzione analoga a quella precedente.
    Di questo superamento si ha un riflesso evidente nella circostanza che è venuto meno anche il requisito dell’identità nelle “caratteristiche dei materiali” utilizzati, previsto invece nel Testo unico nella formulazione del 2001. Addirittura viene meno il requisito dell’identità dell’area di sedime, che sembrava rispecchiare un criterio elementare di distinzione rispetto alle nuove costruzioni. ”
    Ecco perchè la situazione è infinitamente più complessa ed ha a che fare con il concetto di legalità di una società, con vincoli rigidissimi anche rispetto ai poveri agricoltori, con consigli comunali capaci di dire prevalentemente no, e non impauriti di essere citati per danni da chi si vede negare l’approvazione di un piano di sviluppo rurale. Ma comunque alla fine l’unica possibilità di tutelare la campagna è : nessuno può costruire in zona agricola e quello che c’è se non è un bene storico deve col tempo venire giù e non può essere rifunzionalizzato, i figli si comprano un appartamento in città e se esistesse la retroattività delle norme, quelli che vivono in campagna e agricoltori non sono dovrebbero essere costretti a vendere la loro casa. Ma in Italia vi sembra possibile? L’unica strada seria sarebbe lavorare sulla città, sulla sua densificazione, e sulla sua qualificazione, perchè la città è la struttura edilizia più sostenibile ed ecologica, in termini di consumo di territorio, servizi e necessità di spostamento. E comunque è l’unica che può contenere fisicamente una popolazione infinitamente superiore a quella agricola del dopoguerra e soprattutto l’unica che può offrire un tetto e dei servizi per tutte le famiglie che ricordo sono aumentate esponenzialmente in numero visto che nel 1940 erano da 15 componenti in su e oggi mediamente di due, è questa dinamica che ha fatto esplodere il settore delle costruzioni. Tornare indietro a un mondo bucolico fatto di crescita zero e di vita agreste è matematicamente e ambientalmente impossibile. Quindi se ci riusciamo vincoliamo indissolubilmente la campagna ed esercitiamoci sui grattacieli in città perchè l’alternativa altrimenti è di morire molto prima e di tornare a famiglie dai 10 componenti in su che sarebbe un modo sempre per morire prima perchè ci ammazzeremmo tra parenti. Comunque in ogni caso la popolazione mondiale sta crescendo e se non vogliamo fare delle guerre sostenendo che gli unici che hanno diritto ad una casa siamo noi che siamo arrivati per primi, dobbiamo prepararci ad accoglierli. La vedo grigia anzi arancione.

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