Come riqualificare per davvero l’area di via di Mezzo dove si trova il supermercato Coop. Una proposta di Stefano Corazza

L’amministrazione comunale vorrebbe fare credere che lo spostamento del supermercato Coop dal Centro commerciale “I Ciliegi” in via di Mezzo è requisito necessario per la riqualificazione dell’area. Anche che fosse accompagnato, come si prospetta, dall’insediamento di “funzioni e servizi pubblici” (attività di ASP, EKO, ecc.) nel primo piano, vuoto da parecchi anni, la riqualificazione dell’area non è affatto garantita, visto che l’elemento di “degrado” (la presenza di “edifici e strutture piuttosto decadenti”) non è nel centro commerciale, ma nell’area circostante. Ma la narrazione sulla riqualificazione dell’area, seppur fasulla, è funzionale a promuovere il progetto Coop, anche se dovesse succedere che tale riqualificazione rimane solo nella testa di chi oggi la racconta. D’altro canto esattamente questo è quanto successo nella vecchia sede del supermercato Coop in via Mario Pellegrini, oggi un chiaro esempio di abbandono e degrado. Volendo seriamente ragionare di riqualificazione dell’area di via di Mezzo bisogna pensare diversamente. Qui una suggestione di Stefano Corazza.

Invece… “Rigenerazione urbana”; “arresto del consumo di suolo”; “riqualificazione energetica degli edifici”: sono temi e dovrebbero essere obiettivi di ogni azione delle istituzioni locali sulla città. Tanto più in tempi come questi in cui, crisi climatica, crisi energetica, crisi economica e sociale si intrecciano e interagiscono a devastare territori, vite di comunità e di singoli, attività.

Invece… Non uno di questi temi/obiettivi che senza alcun dubbio costituiscono, singolarmente e nel loro insieme, le questioni di maggiore interesse nella società è mai neppure citato nella “letteratura” pubblicistica e “ufficiale” prodotta dalla Amministrazione di Vignola sulla vicenda “Nuova Coop”.
Molte parole, spesso confuse, sono state usate per tentare (senza successo) di qualificare l’”interesse pubblico” dell’operazione di trasferimento e ampliamento della struttura di vendita Coop dalla sede attuale ad una nuova localizzazione su terreno “vergine” in cui neppure è prevista quella destinazione d’uso.
E’ evidente che tanto impegno sia motivato dal fatto che, senza riconoscimento di “rilevante interesse pubblico”, tale operazione, comportando varianti sostanziali agli strumenti urbanistici, risulterebbe, se non impossibile, certamente ardua.

Sarebbe utile, ma prenderebbe troppo spazio, citare quanto detto dalla Sindaca e riportato nel Verbale della Conferenza Preliminare, tenutasi in data 13 Settembre 2022, per capire quale temerario e scivoloso compito sia sostanziare il “rilevante interesse pubblico” del trasferimento di Coop così come finora configurato. Cerco allora di sintetizzare.

Si parla di “opportunità (…) di pianificare interventi di recupero e riqualificazione dell’area” su cui insistono “I Ciliegi”. Che quel pezzo di città necessiti di un intervento di recupero e riqualificazione è indubbio. Se si considera non solo l’area commerciale Coop e i parcheggi a raso che la circondano, ma anche l’area, a diretto contatto, compresa tra Via Ca’ Barozzi e Via Prada (circa 15.000 mq in totale, vedi immagine successiva) possiamo notare la presenza di:

• una struttura commerciale obsoleta per caratteri costruttivi e funzionalità; in precarie condizioni di efficienza commerciale tanto da scontare diversi “vuoti” nell’utilizzo di superfici di vendita al suo interno;
• una caotica organizzazione di parcheggi e accessi alle diverse attività prospicienti;
• strutture edilizie abitative di bassissima qualità costruttiva e funzionale;
• attività artigianali in capannoni obsoleti e di dubbia sicurezza, con accessibilità e con spazi di servizio ridotti e in promiscuità con funzioni abitative e comerciali;
• attività commerciali “residuali” collocate a filo strada sulla stretta Via Prada con evidenti problemi di accesso.

Vista aerea dell’area del Centro commerciale “I Ciliegi”. Nella parte a sud del quartiere c’è l’area da riqualificare (che nulla ha a che fare con il supermercato).

Invece… A fronte di problematiche tanto rilevanti per la città, la Sindaca pensa che: insediare, nell’attuale struttura “i Ciliegi”, “funzioni e servizi pubblici” (in locali al primo piano benevolmente “adeguati” e “concessionati” per 20 anni da Coop), costituirà “efficace strumento di contrasto alle situazioni localizzate di degrado urbano”. Sembra di capire dunque che un laboratorio e un magazzino, sia pur lodevolmente collegati ad una azione assistenziale (alla scala dell’Unione, mica solo comunale!), possano (miracolosamente) contrastare (come?) il degrado fisico e funzionale sopra sintetizzato di questa area urbana. O forse sarà lo “spazio” anch’esso collocato al primo piano e al servizio “dell’intero bacino dell’Unione” (parva non licent) per la “raccolta documentale relativa alle mafie” (dunque, realisticamente, una scrivania con un computer?) che produrrà il prodigio? O magari mi sbaglio e saranno i 110 (centodieci!!) mq ceduti al Comune (ma nel superiore interesse dell’Unione!) nella costruenda sede della Coop a qualificare il pubblico interesse dell’operazione. Tanto più che in soli 110 mq si potranno localizzare (miracolo di moltiplicazione paragonabile solo al “pani e pesci” evangelico):

• Spazi di commercializzazione dei prodotti del laboratorio collocato al primo piano de “i Ciliegi” (vedi sopra). Una soluzione logisticamente brillante: laboratorio e magazzino da una parte e vendita al pubblico da una’altra!;
• “spazi per la formazione” di “istituzioni scolastiche, degli enti di formazione e dele associazioni culturali” (c’è altro?).

Se davvero si volesse assumere come fine l’interesse pubblico più rilevante si dovrebbe giustificare l’intervento, come detto all’inizio di questo scritto, in base alla sua capacità di perseguire rinnovo e riqualificazione urbana accompagnati da salvaguardia del suolo, riqualificazione energetica e funzionale degli edifici.

Per realizzare tale intervento nell’area dell’attuale insediamento Coop e nelle aree adiacenti ed evitare il trasferimento e riallocazione del supermercato con grande consumo di suolo occorre che l’amministrazione comunale vi individui un’area di intervento unitario in cui Coop ricopra il ruolo di attore principale (in quanto promotore dell’intervento, proprietà immobiliare di maggiore peso, attore economico con capacità di investimento adeguata alla complessità dell’impresa).

Si tratta di una forma di intervento urbanistico/edilizio ampiamente utilizzato in passato, in Italia e in Europa per affrontare problematiche che travalicano gli interessi di singoli e coinvolgono rilevanti interessi collettivi (pubblici!) legati al buon funzionamento della città.
L’intervento di riqualificazione di quel comparto, possibile con una sua radicale trasformazione deve coinvolgere sia l’attore pubblico (Comune), sia il promotore ed i diversi proprietari immobiliari (sia commerciali che residenziali).

Ciò potrebbe portare ad ottenere:

• un centro commerciale in linea con le caratteristiche tecniche e funzionali più attuali; un organismo edilizio energeticamente efficiente e capace di generare gran parte della energia consumata, notevolmente ridotta rispetto ad oggi. In esso dovrebbero trovare posto anche le attività commerciali situate oggi sia all’interno del fabbricato i Ciliegi che quelle al suo esterno nel settore di sud-ovest. Tale ipotesi permetterebbe anche di recuperare ampie superfici oggi già coperte e male/sotto utilizzate per garantire una ampliamento, anche se meno consistente di quello richiesto, della superficie di vendita Coop. Peraltro, come da parte dei proponenti è stato altrove dichiarato, non vi è nessuna intenzione di ampliare la gamma dei generi venduti e inoltre come recentemente illustrato da alti dirigenti Coop è intenzione dell’azienda di sviluppare sempre di più i prodotti “a marchio Coop” orientando i consumatori a tale acquisto. Ciò dovrebbe ridurre e non ampliare il fabbisogno di superficie espositiva dei prodotti. Il Comune dovrebbe favorire l’operazione concedendo anche un limitato incremento della superficie commerciale rispetto a quella complessiva ora esistente. E magari si troverà lo spazio anche per un laboratorio, un magazzino e un negozio per l’azione assistenziale dell’Unione!
• Uno spazio a livello strada da cui siano eliminate confuse, caotiche commistioni per l’uso degli spazi di parcheggio; sia riorganizzata la viabilità di accesso e attraversamento tenendo conto delle diverse esigenze funzionali; vengano chiaramente separati accessi e percorsi pedonali e ciclabili da quelli veicolari; vengano rimosse le attività impropriamente ivi localizzate diminuendo le problematiche di accessibilità sulla viabilità di accesso e attraversamento.
• Le attività produttive ora collocate nella parte Sud-Ovest del comparto in capannoni di dubbia sicurezza, misera qualità edilizia ed evidente ristrettezza di spazio per la movimentazione dei materiali e dei prodotti (depositati in aree esterne ai fabbricati) potrebbero essere ricollocate da Coop, previo accordo con i proprietari in cambio della cessione delle aree su cui ora insistono, in una congrua localizzazione là dove Coop vorrebbe ampliarsi, in quella parte avente già ora una destinazione di Piano adeguata (per attività produttive).
• Volumi e superfici residenziali oggi esistenti, data la loro bassa qualità edilizia ed energetica, verrebbero completamente demoliti e ricostruiti con caratteristiche di qualità ecologica (materiali usati e bilancio energetico positivo) e abitativa (distribuzione e funzionalità). Limitati incrementi volumetrici e di superficie potrebbero essere garantiti dal Comune all’operatore se necessari per garantire un bilancio economico attivo dell’operazione. I proprietari degli immobili residenziali interessati potrebbero accordarsi con Coop per riavere, una volta eseguito l’intervento, le superfici abitative già possedute (si possono ipotizzare conguagli rapportati ai costi di costruzione o supporto attraverso i bonus energetici o altre forme di sostegno da parte del Comune come prestiti a tassi agevolati o altro). Oppure potrebbero cedere le loro proprietà a Coop ed ottenere da quella o dal Comune un sostegno per l’accesso ad altra proprietà.
• Infine, ma non certo di minore importanza, l’area che dovrebbe ospitare la nuova Coop, senza le aree di limitata estensione sul totale in cui saranno rilocalizzati i capannoni, potrebbe essere destinata a “bosco urbano”, un’area di verde pubblico in cui piantare alberi e arbusti capace di attivare o mantenere la produzione di importanti servizi ecosistemici di grande valore per i cittadini (dalla compensazione delle emissioni di CO2 generate: dall’intervento su “i Ciliegi”, dalla circolazione stradale, dal funzionamento della vicina centrale a gas; alla funzione di assorbimento delle acque piovane, alla mitigazione climatica etc.). In tale area si potrebbero collocare uno o più piccoli bacini con la funzione di conservazione (a fini irrigui di aree verdi pubbliche o di loro recupero) delle acque meteoriche raccolte su strade, rotonde, superfici sigillate in prossimità, e depurate con sistemi di filtraggio naturali.

Anche la Coop potrebbe così legittimamente fregiarsi del merito di avere realizzato un intervento di “rilevante interesse pubblico”. Molti dei suoi soci e clienti, me compreso, ne sarebbero entusiasti.

Stefano Corazza