Presentato in commissione consiliare il progetto del più grande insediamento commerciale di Vignola. Parliamo di Coop

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E’ stato presentato ieri sera nella seduta della terza commissione consiliare il progetto dello spostamento del “negozio” Coop con contestuale ampliamento della superficie di vendita (4.500 mq contro i 2.550 mq attuali). Si tratta del più grande insediamento commerciale nella storia del comune di Vignola. La superficie territoriale interessata è poco meno di 3 ettari (27.400 mq). Il progetto è stato illustrato dall’Ing. Roncaglia e Ing. Mazzi, a ciò incaricati da Coop Alleanza 3.0. E poiché al pubblico (60-70 i presenti) è stata data la possibilità di intervenire a fine seduta, il dibattito non è certo mancato. Anche indisciplinato, ma vivace. L’incontro di ieri sera segna l’inizio dell’analisi da parte del consiglio comunale (una precedente seduta della commissione era stata convocata solo per “scaldare i motori”, visto che il progetto è stato trasmesso all’amministrazione comunale solo il 10 giugno scorso) che potrà portare all’approvazione della variante al PRG o al suo rigetto. La responsabilità della decisione è infatti al momento in capo al consiglio comunale.

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Il tavolo della presidenza della terza commissione consiliare nella seduta del 20 giugno 2016.

[1] Non è bastata certamente una seduta della commissione consiliare competente per analizzare i diversi aspetti del progetto. Si è trattata, dunque, di una prima illustrazione. Alla seduta della commissione di ieri sera ne seguiranno certamente altre. Ovviamente i tecnici Coop hanno cercato di presentare il progetto sotto la luce migliore per “conquistare” il consenso della cittadinanza (ed anche per rintuzzare le prime polemiche approdate sulla stampa locale nei mesi scorsi). Il progetto è stato presentato come “migliorativo” per l’area interessata (che verrebbe in tal modo “meglio definita”, ovvero “riqualificata” rispetto ad oggi in cui è “solamente” un’area agricola non coltivata ai margini dell’urbanizzato), poco impattante sulla viabilità (il traffico sulla rotatoria all’intersezione tra via Circonvallazione e via per Sassuolo aumenterebbe solo del 3,5%; il traffico su via Prada solo del 5%), relativo ad un intervento di edilizia commerciale caratterizzato da “sostenibilità” (il nuovo supermercato andrebbe ad ottenere la certificazione Leed – tra i primi in Italia dopo il “negozio” Coop di Carpi: vedi) e addirittura con un sistema di serre sul tetto (circa 2.500 mq) dove fare coltivazione idroponica (vedi) così da poter ottenere non il “km zero”, ma nientepopodimeno che il “metro zero” (“ogni giorno raccogliamo i prodotti che coltiviamo nel nostro orto sul tetto” – così sta scritto su una parete del nuovo supermercato nel rendering presentato). Sarà inoltre presente un distributore Coop a gestione diretta. Rispetto alla situazione odierna è atteso un incremento dell’occupazione del 30% circa (da poco più di 100 addetti a circa 140). Questo in estrema sintesi il progetto. Ma sappiamo che qualsiasi “venditore” decanta le virtù del prodotto che cerca di piazzare. Di una cosa, comunque, non è lecito dubitare: che il progetto risponda appieno all’interesse di Coop (vedi).

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Che meraviglia i rendering! Peccato che offrano in genere una versione idealizzata della realtà.

[2] Si tratterà allora di verificare – possiamo metterla così – se l’interesse di Coop Alleanza 3.0 si sovrappone all’interesse della città o se invece, ad un’analisi approfondita (di fatto non ancora iniziata), emerge uno scarto che evidenzia la non coincidenza tra i due. Certo, ci sarebbe anche una questione di “coerenza programmatica”, ma già il fatto di dovere insistere per richiamarla testimonia di qualche problema di “percezione” – diciamolo in questo modo. In realtà, nonostante si cerchi anche di “argomentare” (sic) il contrario, non c’è dubbio alcuno che il programma civico presentato agli elettori nel 2014 non è compatibile con tale progetto (vedi). Comunque, la discussione è appena iniziata e, come ha più volte ribadito ieri sera il presidente della terza commissione, Enzo Cavani, nulla ancora è deciso. Ovviamente chi dei presenti era già convinto della bontà del progetto – il sindaco Mauro Smeraldi è tra questi (vedi) – esprime soddisfazione per l’imminente realizzazione di quello che, se sarà realizzato, sarà comunque l’insediamento commerciale di gran lunga più grande e più impattante nella storia di Vignola. Ma l’impressione è che su ogni altra considerazione abbia – almeno sino a qui – fatto premio il “corrispettivo” straordinario di 2,5 milioni di euro per la variante al PRG che consentirebbe di finanziare in larga misura un nuovo edificio scolastico. I “problemi” o, se si preferisce, “temi da approfondire” rimangono tutti: tema ambientale dell’ulteriore impermeabilizzazione di circa 3 ettari di terreno, impatto sulla rete commerciale esistente (con conseguente perdita dei posti di lavoro “guadagnati” da Coop), capacità di carico del traffico aggiuntivo da parte della viabilità esistente e della rotatoria in primis, ulteriore inquinamento veicolare e così via. L’elenco è lungo (e peraltro è pure già stato fatto: vedi). Non poteva certo essere in un qualche modo risolutivo il primo incontro di ieri sera, tra l’altro condotto senza un contraddittorio come si deve. Occorrerà dunque attrezzarsi – all’interno ed all’esterno del consiglio comunale – per fare come si deve analisi dei pro e dei contro e relativa discussione.

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7 Responses to Presentato in commissione consiliare il progetto del più grande insediamento commerciale di Vignola. Parliamo di Coop

  1. sergio ha detto:

    Visto che in “teoria” i cittadini sarebbero dovuti diventare sindaco…qui c’è spazio per esprimere le proprie idee…coraggio…
    sergio smerieri

  2. sergio ha detto:

    Un caro amico, ieri sera, mi faceva notare che partendo da Marano abbiamo nell’ordine: Conad, Conad, ex Sigma, Conad, PAM, Conad Marco Polo, Coop, Eurospin, Lidl, Coop Spilamberto..UNDICI…nel giro di 5/10 km a stare abbondanti. Chi ha bisogno di una nuova Coop non sono i cittadini…ma la Coop… la quale ha sbagliato anni fa la sede su cui costruire e adesso vuole visibilità sulla tangenziale avendo subito probabilmente una flessione di quote di vendita .
    Un errore strategico di marketing che verrà pagato dal nostro territorio che subirà una ulteriore lacerazione. Il terreno di cui vorrebbe appropriarsi vale almeno il doppio della “tangente” che pagherà al Comune e impatterà in modo esponenziale sul traffico se si considera che anche la nuova (eventuale) scuola sarà di lì poco distante. E’ una guerra commerciale tra Grande Distribuzione fatta sulla pelle della gente comprando il loro consenso con i soldi. La Coop a Vignola c’è ….se non ci fosse…bisognerebbe inventarla.. ma c’è e se non vende abbastanza…cambi le politiche dei prezzi magari offrendo dei buoni carburante da spendere nei vari distributori già esistenti non costruendo un nuovo distributore con prezzi civetta solo per attrarre clienti…danneggiando la concorrenza. Sarebbe come se i distributori esistenti offrissero la pizza ai clienti che fanno il pieno…un mondo assurdo ne uscirebbe. Aggiungo che a ridosso del laghetto del ciliegi – bar confine…pare dico pare verrà costruito una specie di Brico o roba del genere.
    Io, avendo partecipato attivamente alla campagna elettorale scorsa, ricordo che uno dei punti chiave del nostro programma era STOP AL CONSUMO DEL TERRITORIO e STOP ALLA GRANDE DISTRIBUZIONE … non era un dettaglio…e non c’era scritto ” a meno che non paghino milioni di euro. E, come dice l’assessore Maisani…scuola e coop devo essere due cose distinte. La domanda che ci dobbiamo fare è: di cosa abbiamo bisogno? di una scuola? se si allora trovano le risorse per la scuola. Come? ci penserà chi amministra a dire come…non certo svendendo terreno vergine. E la storia del pareggio a zero è una bufala mediatica che ricorda le quote verdi che barattano gli USA per poter inquinare senza penali. La serra è talmente ridicola che non la commento neppure.
    Adesso sono curioso di vedere sia come si esprimeranno i consiglieri di maggioranza ma soprattutto quelli del PD…che mi risultano affini e simpatizzanti della Coop…su quella del M5S non ho dubbi…sarà un NO certo. Vero Piseddu?
    ss

  3. Roberto Adani ha detto:

    Il progetto ha una sua importanza ma se sarà sottoposto a piano particolareggiato ci sarà occasione di rivederlo, facendo magari un passaggio in consiglio anche se non obbligatorio.
    A tale riguardo sarebbe interessante sviluppare un’operazione culturale (se l’architettura in questo paese è ancora cultura) e costringere Coop a indire un concorso di progettazione tra giovani architetti ed ingegneri. Appurato che si tratta di consumo di territorio lascio alla maggioranza la valutazione rispetto al programma e le spiegazione delle ragioni per cui si sia già derogato a questo principio nella variante delle Tavernelle, ma resta da analizzare il confronto con l’interesse pubblico. La via più oggettiva per valutare l’interesse pubblico è la monetizzazione. L’area oggetto di variante ha una superficie di 27.459 mq. e un valore minimo sancito dalla delibera comunale sul valore delle aree di 227,4 €/mq. per un area che diventerà D4. Il valore attuale dell’area agricola è irrilevante, quindi l’aumento di valore generato dalla variante supera i 6 milioni di euro. La teoria vorrebbe che tale valore andasse tutto al comune, visto che da esso è generato. Coop pagherebbe per l’area edificabile il prezzo minimo sancito dal comune. Il primo problema quindi è che Coop offre 2,5 milioni (temo che Coop abbia già pagato l’area molti milioni in più del suo valore agricolo alla ex Coop Icea, ma questo teoricamente è un suo problema ) e se non si vuole incappare in un azione per un possibile danno erariale bisogna motivare come e perché si arriva a tale cifra. In tale valutazione non si tiene conto di un ulteriore valore aggiunto sancito dalla presenza di un distributore di carburante nel progetto . L’interesse pubblico però può avere anche altre forme, che avrebbero dovuto essere esplicitate nella presentazione dell’accordo. Faccio un esempio per spiegarmi, nel progetto sul tetto ci sono delle serre, potrebbero essere gestite dagli anziani che gestiscono gli orti a Vignola, anche il resto del tetto potrebbe essere verde e dedicato ad orto, in questo caso si potrebbe liberare lo spazio occupato attualmente dagli orti per anziani e la nuova scuola potrebbe essere realizzata lì invece di sacrificare il parco della zona Tunnel. Anche il tetto della nuova scuola potrebbe essere verde e dedicato agli orti, in questo modo anziani e ragazzi potrebbero insieme imparare la vecchia ma ancora importante arte dell’orticoltura. Coop da parte sua potrebbe impegnarsi a mettere a disposizione un isola nel supermercato dove scuola e anziani venderanno le proprie verdure a metri zero. Un’integrazione al reddito delle pensioni minime degli anziani e per le scarse risorse delle scuole. Ma si potrebbe fare di più, una delle serre sul tetto della nuova Coop potrebbe essere dedicata a laboratorio, scuola di cucina, in modo da sviluppare per le scuole un’intensa attività di educazione alimentare. Anche perché la logica della norma che consente le varianti in accordo con i privati richiederebbe una forte connessione anche funzionale tra progetto privato e opera pubblica finanziata. Poi come minimo inserirei nell’accordo l’obbligo di Coop a commercializzare prodotti agricoli locali (invece di vendere le ciliegie della Puglia). Già così il progetto assume un altro sapore, comincia ad essere un intervento con una sua unicità che altri faticano a proporre. Questo è solo un esempio per sottolineare che il tema principale non è il progetto del privato ma l’interesse pubblico che ne deriva. Rimane il fatto che la legge urbanistica che consente gli accordi con i privati impone il rispetto dei principi di imparzialità amministrativa, di trasparenza, di parità di trattamento degli operatori, di pubblicità e di partecipazione al procedimento di tutti i soggetti interessati. I soggetti interessati ad una variante in accordo con il comune potrebbero essere anche altri, si potrebbe fare uno sconto sul contributo a chi recupera aree degradate ed inquinate, si potrebbero avere proposte migliorative dell’interesse pubblico proposto, la legge impone di sviluppare un confronto competitivo tra le eventuali proposte. A quel punto, non sul prendere o lasciare 2,5 milioni di euro, si potrebbe anche sviluppare un referendum, con una o più proposte di cui si sia evidenziato l’interesse pubblico. A me piace l’assunzione di responsabilità degli eletti che devono valutare e decidere per l’interesse della comunità, ma se democrazia diretta deve essere come richiede Sergio, ai cittadini deve essere fornito il quadro completo delle valutazioni e delle scelte.
    P.s.: In termini di partecipazione al procedimento dei soggetti interessati non dimenticherei i commercianti e gli esercenti carburanti dell’area, anche con loro è necessario discutere e motivare un provvedimento che ha conseguenze importanti su un comparto particolarmente colpito dalla crisi.

  4. sergio ha detto:

    Roberto, con la diplomazia che mi distingue….la serra per me è una cosa assurda… manieristica e modaiola e serve solo a parziale giustificazione dello scempio previsto. Fossimo in una città metropolitana, magari poco inquinata, in centro …potrei anche apprezzare…ma a VIgnola? con tutto il verde che “resta” ? con gli anziani appunto che hanno l’orto? hai un bel da giustificarla a cm zero …Qui non si tratta di coltivare del basilico in serra o no. Qui si tratta di altro.Fai come me, segui il consiglio di Brecht…siediti dalla parte del torto che gli altri posti sono tutti occupati.

  5. Roberto Adani ha detto:

    Sergio, mi sono aggrappato alla serra come elemento per fare un esempio e per dire che l’interesse pubblico va declinato, misurato e confrontato, avendo esplorato e disponendo di uno spettro di scelte il più ampio possibile. Insomma era un pretesto… tanto per dire che le serre non aggiungono niente al progetto se non incontrano un interesse pubblico… quello che ho declinato come esempio non va però preso sul serio era solo per definire gli elementi di un ragionamento… ritiro le serre e farò un esempio più impegnato

    • Sono molto offesa dal fatto che hanno preparato l’intervento pensando ad un target di riferimento di basso livello, disinformato e incompetente.
      Bisogna sempre preparare le presentazioni pensando al target di persone che ci si può trovare davanti.
      Se si parla di sostenibilità, avranno ripetuto la parola almeno 30 volte, allora vi posso dire che il massimo della sostenibilità è riutilizzare e non ricostruire soprattutto se si consuma suolo vergine e si lascia una struttura vuota.
      La coop nella sede attuale non è mai riiuscita ad attirare pubblico per altri negozi e a creare rete con essi. La maggior parte infatti ha chiuso e come possiamo vedere la cosa è così peggiorata che il primo piano ha chiuso i battenti definitivamente.
      I negozi poi della galleria hanno appena dovuto sborsare (obbligatorio) 20.000,00 euro di investimenti per la ristrutturazione.
      Quindi è una delocalizzazione vera e propria. Infatti lasceranno il guscio…vuoto.
      Quando si parla di sostenibilità non basta rifarsi il cappotto, bisogna crederci fino in fondo e portarlo avanti in tutte le cose possibili. Non dico per tutti i prodotti ma almeno quelli a marchio coop!
      Faccio un esempio piccolo: il latte a marchio coop biologico viene dall’austria e lo vendono in contenitori che una volta erano riciclabili oggi no. Se vogliamo risparmiare compriamo le scatolette del tonno a coppia, peccato che poi ci porto a casa un rifiuto in più (la confezione di cartone).

      Analizziamo la serra, non potrà dare di certo da mangiare a tutti i clienti come ci hanno fatto pensare, e non è vero che sarà biologica perchè quel tipo di coltivazione non è ammessa nel Bio. E non “basterà l’acqua piovana per sostenerla” visto che non contiene nutrienti…

      Altre cose che non capisco…nella vecchia struttura ci sono 2 uscite e 2 entrate. In quella nuova una sola uscita con il raddoppio dei parcheggi???
      E nessuno ha parlato dei camion…dove li mettiamo i camion? Forse le merci arrivano con l’elicottero.

      Se poi parliamo dei 40 o più posti di lavoro bisogna che guardiamo che contratti sono, perchè se sono a chiamata, che se la gente è poca quel giorno ti mandano a casa e magari ti sei fatta solo un’ora di lavoro, magari a metà giornata, voi capite che non si porta a casa il pane nè si ha la possibilità di farlo altrove.
      Non parliamo di 40/50 contratti a 8 ore al giorno.
      E se calcoliamo invece le perdite di posti di lavoro allora pensiamo a commercianti che restano in negozio anche 10 ore al giorno e a dipendenti.
      Quindi quando parliamo di posti di lavoro sarebbe giusto parlare di ore di lavoro a persona non di numero di contratti. A 2 ore al giorno o meno ne possono fare anche mille ma contano uguale?

      Per non parlare dei milioni di euro che Coop sborsa per fare tutto questo pensando che poi quando contratta con i produttori offre importi ridicoli per la materia prima e ai soci si fanno sconticini.
      Ricordate sempre che se pagate qualcosa con un prezzo troppo basso qualcuno dietro non ha il giusto reddito.

      Una socia Coop

  6. Roberto Adani ha detto:

    Vedo oggi pubblicata una simpatica delibera della giunta comunale di Vignola di revisione dell’accordo Coop. In tale delibera il contributo da parte di Coop passa dai precedenti 2,5 milioni agli attuali 2,9 milioni in ragione del progetto presentato e dell’aumento della capacità edificatoria dai precedenti 7000 mq. agli attuali 9500 mq. ca. in virtù dell’indice di destinazione di zona D4. Il valore dell’area è fissato in 227,5€/mq. per un totale di 6.233.500€ a cui vengono detratti i valori delle destinazioni attuali determinando un aumento di valore in virtù dell’accordo di 5.253.100€.
    Se ne approfitta anche per fare a posteriori una valutazione dell’accordo precedente, un po’ in ritardo, l’accordo precedente era del 29 dicembre 2015 (le delibere migliori sono sempre o sotto ferragosto o sotto Natale) , ma meglio tardi che mai. Nella delibera si recupera anche un indicazione di legge per la quale (guarda un po’) il contributo al comune in questo tipo di accordi debba essere minimo il 50% dell’aumento di valore quindi 2.626.550 ma il nuovo accordo non si limita alla quota minima del 50% ma arriva al 55% con una proposta Coop di 2,9 milioni.
    Guarda te che io, facendo ovviamente solo una polemica strumentale avevo ribadito la necessità di una valutazione dell’interesse pubblico e ipotizzato un valore di 227,4€/mq. (ed effettivamente era un centesimo in meno anche se è stata utilizzata una delibera del 2007 che … non ricordo chi fosse il sindaco) e la necessità che il contributo non potesse essere inferiore al 50%.
    Siamo al 55% e mi verrebbe da dire che, Caro Sindaco, vi ho già fatto guadagnare 400.000€, ovviamente scherzo, perché il prezzo non è la variabile più importante per valutare (anche se potrebbe ancora crescere) l’interesse pubblico, ma occorrerebbe valutare quanto l’intervento migliora la città e per poterlo fare bisognerebbe essere in grado di fare un confronto. La legge richiede una procedura partecipata e trasparente, una cosa del tipo, abbiamo bisogno di finanziare una scuola accettiamo proposte di accordo di pianificazione che saranno valutate in termini di interesse pubblico complessivo, ambientale, urbanistico, architettonico…ed anche economico. Succede che la concorrenza aiuti, potrebbe succedere che con un bando aperto, Coop pensi di proporre 2,999 milioni(tipico prezzo Coop) per timore che qualcun altro offra di più, altrimenti, non voglio portar sfortuna, ma semmai Esselunga fosse realmente interessata a Vignola potrebbe avere vita facile in un eventuale ricorso…
    E’ comunque una questione di trasparenza che fa bene al comune, alla politica, ai cittadini e anche a Coop…
    Già che ci siete inserite anche nell’accordo l’obbligo ad allacciarsi alla centrale di teleriscaldamento, cosa che era già prevista per tutto il polo della sicurezza ma di cui nessuno si è curato, così invece di avere due mega centrali termiche a distanza di 200 metri ne avrete una sola e potrete chiedere a Coop un contributo aggiuntivo pari a quanto risparmia dalla mancata costruzione della propria. Tanto per ribadire che il progetto della centrale di teleriscaldamento era perfettamente in equilibrio prima dello stravolgimento del progetto, perché è vero che il sindaco Denti l’ha voluta portare da legno a gas perdendo tutti i contributi dei certificati verdi, ma la scelta è stata fatta sotto la forte pressione di una lista civica che mi sembra si chiamasse Vignola Cambia, ed ancor peggio lo ha fatto senza informare ospedale e provincia che ovviamente si sono sfilati, i certificati ambientali se ne sono andati, ma potete ancora recuperare utenze ed economie di scala per riportare il progetto in equilibrio, perché ora è questo il problema di quel progetto, se pensate all’interesse del comune più che alle polemiche ovviamente.
    La strada è quella giusta, ma siete solo all’inizio.

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