Case popolari nell’area ex-Enel. Perché il progetto non convince?

Nel consiglio comunale del 18 dicembre è stata approvata a maggioranza una convenzione tra comune di Vignola e ACER Modena per realizzare una decina di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (le cosiddette “case popolari”) nell’area ex-Enel, alla confluenza tra via Caselline, via della Pace, via per Sassuolo. La delibera è stata approvata dalla sola maggioranza. I consiglieri di minoranza hanno votato contro, contestando una spesa eccessiva ed una localizzazione non convincente. La mia impressione è che abbiano qualche ragione dalla loro parte. La realizzazione di nuovi alloggi ERP a Vignola è indubbiamente una buona cosa (io stesso ho incitato l’amministrazione comunale a procedere speditamente: vedi). Ma non basta questo per rendere condivisibile questo progetto. Vorrei provare a spiegare perché.

Il complesso ex-Enel, composto da palazzina (a destra), autorimesse (sul fondo), cabina di trasformazione (a sinistra). Quest'ultima risulta vincolata e non potrà essere abbattuta (foto del 23 luglio 2008)

Il complesso ex-Enel, composto da palazzina (a destra), autorimesse (sul fondo), cabina di trasformazione (a sinistra). Quest’ultima risulta vincolata e non potrà essere abbattuta (foto del 23 luglio 2008)

[1] Antefatto. La scelta di realizzare case popolari presso l’area ex-Enel è in realtà la modifica di una precedente localizzazione. Nel marzo 2004, infatti, lo stabile seicentesco “Mulino di Tavernelle” veniva acquistato per 550.000 euro da ACER Modena in accordo con il comune di Vignola per realizzarvi 10-14 alloggi ERP (qui il testo della  convenzione tra Comune ed ACER, approvata con delibera della Giunta Municipale n.34 del 10 marzo 2004: pdf). La vicenda è già narrata in questo post (vedi). Oltre agli alloggi ERP il recupero avrebbe dovuto adattare a spazi ricreativi e culturali il grande salone a piano terra (circa 180 mq), in questo caso con oneri a carico del comune di Vignola (15,56% del prezzo di acquisto e della spesa di ristrutturazione dell’intero immobile). Ma la progettazione si arenò ed i tempi dell’intervento si allungarono a dismisura, tant’è che a fine 2009 scrivevo: “ACER Modena non è riuscito a predisporre un progetto coerente con le prescrizioni della Soprintendenza ed il Comune di Vignola non è stato in grado di monitorare ed incalzare l’ente incaricato della progettazione” (vedi). La nuova amministrazione Denti dichiarò molto presto di non credere al progetto, ma prima di essere in grado di proporne uno alternativo sono trascorsi altri tre anni. Si arriva così all’estate 2012. Il 2 luglio 2012, con delibera di giunta municipale n.84 (pdf),  l’amministrazione vignolese dà mandato ad ACER Modena di compiere gli atti necessari per realizzare in una diversa area – ex-Enel appunto – l’intervento di costruzione di 10 alloggi ERP.

L'edificio seicentesco "Il Mulino", in località Tavernelle. E' stato acquistato nel 2004 per essere ristrutturato e destinato ad alloggi ERP. Oggi è in vendita (foto del 14 gennaio 2012)

L’edificio seicentesco “Il Mulino”, in località Tavernelle. E’ stato acquistato nel 2004 per essere ristrutturato e destinato ad alloggi ERP. Oggi è in vendita (foto del 14 gennaio 2012)

[2] La decisione di spostare il progetto di nuova edilizia ERP da Mulino di Tavernelle all’area ex-Enel comporta sin da subito un nuovo quadro economico per l’amministrazione comunale. Questo è un primo aspetto che merita considerazione. Per ristrutturare lo stabile Mulino di Tavernelle ACER Modena aveva a disposizione 1.601.016,36 euro, derivanti dal programma di gestione 1998, approvato dalla Regione Emilia-Romagna nel 2000. Tale somma risulta ancora nel Bilancio preventivo 2012, a pag. 22 (si parla di 11 alloggi nel “recupero” in località Tavernelle: pdf). La delibera della giunta municipale del 2 luglio 2012, n.84, prevede già una stima dell’intervento nell’area ex-Enel pari a 1.714.090,36. Prevede anche che dalle disponibilità finanziarie di ACER Modena per l’intervento vignolese sia detratta una quota di 586.926,00 “per l’acquisto della porzione immobiliare, nonché per le spese per progettazione, saggi e rilievi finalizzati all’ottenimento dell’autorizzazione della Soprintendenza Beni Architettonici e per il Paesaggio” (ma non ottenuta!!) in merito al recupero di Mulino di Tavernelle. Visto che ad ACER Modena il solo acquisto dell’edificio di Tavernelle era costato 464.420 euro (l’84,44% di 550.000 euro; la restante quota del 15,56% era stata finanziata dal comune di Vignola), ciò significa “riconoscere” ad ACER Modena una spesa per rilievi e progettazione pari a 122.506 euro, letteralmente buttati a seguito della decisione dell’amministrazione Denti di rinunciare all’intervento di Mulino di Tavernelle. Comunque sia, il nuovo quadro economico vede ora una disponibilità di ACER Modena di 1.014.090,36 euro, a fronte di una spesa per il nuovo intervento pari a 1.714.090,36 euro. Mancano cioè 700.000 euro che occorre dunque reperire in altro modo. La delibera di giunta del 2 luglio prospetta una soluzione (poi abbandonata a favore di un’altra, assai meno vantaggiosa per i cittadini vignolesi): la vendita dell’edificio “Mulino di Tavernelle” (acquistato per 550.000 euro nel 2004) e l’anticipazione “da parte di ACER delle somme necessarie e il recupero delle stesse nel corso di massimo anni 10, rivalendosi sui canoni di locazione, negli anni successivi alla realizzazione degli appartamenti in oggetto fino all’ammontare dell’importo anticipato”. La delibera, pertanto, autorizza ACER Modena alla messa in vendita di Mulino di Tavernelle, storico edificio del ‘600 (vedi).

Area ex-Enel: cabina di trasformazione (vincolata) ed autorimesse, sullo sfondo a destra (foto del 22 ottobre 2010)

Area ex-Enel: cabina di trasformazione (vincolata) ed autorimesse, sullo sfondo a destra (foto del 22 ottobre 2010)

[3] Una prima osservazione critica in merito al nuovo progetto di realizzazione di alloggi ERP nell’area ex-Enel riguarda i costi prospettati per l’intervento. Abbiamo già detto dei 122mila euro buttati da ACER Modena in cinque anni di progettazione fallita (ma riconosciuti senza problema dalla nuova amministrazione vignolese). Resta da dire, dunque, dei costi complessivi dell’operazione che, ad oggi, ammontano a quasi 2,2 milioni di euro (ovvero 1,7 milioni di euro per la costruzione, più 450mila euro circa dell’acquisto dell’area ex-Enel da parte del comune di Vignola, diversi anni fa). Per 10 alloggi fanno circa 220.000 euro ad alloggio (e si tratta di “case popolari”). Certo consideriamo anche che si tratterà di un edificio in classe energetica B. E’ singolare, però, che una delle motivazioni per abbandonare il progetto “Mulino di Tavernelle” sia stata l’alto costo di ristrutturazione di un edificio del ‘600. Se tuttavia facciamo un confronto tra i due progetti si vede che, dal punto di vista economico, non c’è differenza. Anzi risulta un lieve vantaggio a favore del progetto di Tavernelle: 2,1-2,2 milioni di euro per 10 alloggi ERP presso ex-Enel; 2,1 milioni di euro per 11 alloggi ERP presso Mulino di Tavernelle (1,6 milioni di euro accantonati nel bilancio ACER a cui si sommano 470mila euro di spese di acquisto – detratto il 15% per gli spazi che sarebbero rimasti nella disponibilità del comune di Vignola). Dunque nessun vantaggio economico deriva dalla nuova localizzazione (anzi, come abbiamo visto, significa buttare 122mila euro per rilievi ed attività progettuale già realizzata). Ma c’è dell’altro. Per l’integrazione dei 700.000 euro mancanti è stata abbandonata la soluzione prevista dalla delibera di giunta del 2 luglio (che poneva il reperimento della quota mancante in capo ad ACER, con recupero spalmato negli anni) a favore di una soluzione cash tutta a carico del bilancio del comune di Vignola: i 700mila mancanti vengono prelevati, sotto forma di contributo a fondo perduto, dal “fondo buoni casa” (che vede oggi una disponibilità complessiva di circa 1,9 milioni di euro – sui “buoni casa”: vedi). E’ questo il miglior impiego di quelle risorse? C’è da dubitarne. Lo vediamo ora.

La palazzina principale nell'area ex-Enel: verrà abbattuta e ricostruita (per complessivi tre piani fuori terra) per ospitare 10 alloggi ERP (foto del 21 novembre 2009)

La palazzina principale nell’area ex-Enel: verrà abbattuta e ricostruita (per complessivi tre piani fuori terra) per ospitare 10 alloggi ERP (foto del 21 novembre 2009)

[4] Ma il vero nodo critico del progetto ex-Enel sta nella localizzazione. Anche in questo caso l’argomento è duplice. Da un lato sta il fatto che l’area ex-Enel è un’area di particolare valore dal punto di vista immobiliare ed in quanto tale meriterebbe un progetto assai diverso rispetto alla collocazione di dieci unità abitative di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP). Questo anche in considerazione del fatto che appartiene ad un’area caratterizzata da edifici di carattere produttivo (i capannoni ex-Fabbri) e che, pertanto, risulta funzionale ad un ridisegno complessivo dell’area, piuttosto che ad essere “vincolata” da un intervento, peraltro ridotto in merito ai volumi, di realizzazione di “case popolari” (un intervento di “banalizzazione” dell’area). Ma potrebbe essere un ragionamento troppo sofisticato – e di certo lo è per l’attuale amministrazione! Dall’altro lato, però, sta anche un diverso ragionamento. Ugualmente di carattere strategico, ma con possibilità di realizzazione a breve. Ragionamento che parte riconoscendo che l’area oggi maggiormente sofferente della città, dal punto di vista urbanistico, è il centro storico (vedi). Lì si trova, infatti, l’edilizia residenziale di più bassa qualità, con conseguente concentrazione di bassi prezzi di locazione e vendita, con quel che ne consegue in termini di composizione sociale dei residenti (vedi). Allora perché non convogliare lì le risorse dell’intervento pubblico, quei 1,9 milioni di euro del fondo dei “buoni casa”, sia sotto forma di riqualificazione di alloggi da destinare ad ERP, sia come contributo ai privati che riqualificano l’edilizia residenziale del centro da destinare a giovani coppie (vedi)? Una tale scelta avrebbe testimoniato l’esistenza di un “pensiero strategico” in merito allo sviluppo della città. Le scelte dell’amministrazione Denti, invece, ci confermano che tale “visione” non c’è. Manca assolutamente. Ma di questo paga tutta la città.

Cartello di vendita dell'area ex-Enel, prima dell'attuale destinazione ad ERP. 1.404 di superficie utile. La vendita era finalizzata a "valorizzazione dell'area d'intervento con lo scopo di attribuirle il ruolo di 'porta urbana' di accesso al centro commerciale naturale che si sviluppa lungo l'asse di via della Pace".

Cartello di vendita dell’area ex-Enel, prima dell’attuale destinazione ad ERP. 1.404 di superficie utile, la cui vendita era finalizzata a “valorizzazione dell’area d’intervento con lo scopo di attribuirle il ruolo di ‘porta urbana’ di accesso al centro commerciale naturale che si sviluppa lungo l’asse di via della Pace”.

[5] Ultima considerazione. L’iter di questo provvedimento testimonia anche l’incapacità dell’amministrazione Denti di mettere in campo un modo diverso di fare politica, di coinvolgimento della città tutta nel disegnare il proprio futuro (a partire dalle forze politiche di minoranza). E’ infatti mancata un’adeguata trasparenza sul finanziamento dell’operazione e sui relativi costi-opportunità (la ricostruzione degli accordi con ACER Modena in merito al riconoscimento della spesa per l’acquisto di Mulino di Tavernelle ed anche della spesa sostenuta per rilievi e progettazione la trovate solo qui, su AmareVignola). Ma è mancata anche un’adeguata trasparenza sul ragionamento fatto, i pro ed i contro, che ha portato alla scelta dell’area ex-Enel per la ri-localizzazione degli alloggi ERP destinati a Vignola (in quanto da tempo coperti da finanziamento). Quali altre aree potevano ospitare alloggi ERP a Vignola? Ed in base a quale analisi costi-benefici l’area ex-Enel dovrebbe risultare preferibile rispetto ad altre? Queste informazioni non sono state date al consiglio comunale né in occasione della commissione del 10 dicembre 2012, né nel corso della seduta del 18 dicembre 2012 (in cui la delibera è stata approvata con i voti della sola maggioranza). Probabilmente anche perché sono aspetti non considerati dalla stessa giunta e dal gruppo consiliare PD (quanto costa alla città questa “ingenuità”?). Ma come si vede da questa ricostruzione della vicenda, vi erano buoni argomenti perché le minoranze (e non solo loro!) non fossero convinte della bontà del progetto, pur riconoscendo l’importanza di aumentare la dotazione di ERP nel comune di Vignola. E’ che anche questo episodio testimonia l’incapacità dell’amministrazione Denti di articolare una visione “strategica” sulla città, la sua riqualificazione, il suo sviluppo. Come peraltro si era già visto (vedi).

Cabina di trasformazione (soggetta a vincolo) nell'area ex-Enel (foto del 23 luglio 2008)

Cabina di trasformazione (soggetta a vincolo) nell’area ex-Enel (foto del 23 luglio 2008)

PS Riepilogo qui gli atti deliberativi legati alla vicenda. Delibera di giunta municipale n.34 del 10 marzo 2004 relativa alla convenzione tra comune di Vignola e ACER Modena in merito a Mulino di Tavernelle (pdf). Delibera di giunta municipale n.84 del 2 luglio 2012, relativa al trasferimento del finanziamento per ERP da Mulino di Tavernelle all’area ex-Enel (pdf). Delibera del consiglio comunale n.72 del 27 novembre 2012, sulla variazione di finalità del fondo dei “buoni casa”, per consentirne l’impiego anche per la realizzazione di ERP (pdf). Delibera del consiglio comunale n. del 18 dicembre 2012, di approvazione della convenzione tra comune di Vignola e ACER Modena per la realizzazione di 10 alloggi di ERP presso l’area ex-Enel – quest’ultima non è ad oggi ancora pubblicata all’albo pretorio del comune di Vignola (pdf).

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4 Responses to Case popolari nell’area ex-Enel. Perché il progetto non convince?

  1. Flavio ha detto:

    Caro Andrea hai tralasciato il capitolo-farsa dove nell’area in questione comparve una sorta di grattacelo di 8-9 piani, ovviamente frutto della grandeur de noantri dell’Amministrazione precedente!

  2. Davide ha detto:

    mi sembra, guardando solo il soldo, che il prezzo degli eventuali appartamenti il cui costo sembra aggirarsi sui 220000 euro cadauno sia completamente fuori mercato anche per un eventuale intervento privato, quindi completamente fuori luogo..

  3. Andrea Paltrinieri ha detto:

    Una precisazione sul prezzo di acquisto dell’area ex-Enel, fornito l’11 dicembre 2012 dal dirigente del settore Lavori Pubblici del comune di Vignola (Ing. Marco Vangelisti) ai consiglieri comunali. Il prezzo di acquisto (atto registrato il 31 dicembre 2002) è di 366.901,00 euro, più IVA (73.380,20 euro), per un totale di 440.281,20 euro. Il prezzo del terreno (440mila), più il prezzo di realizzazione, stimato pari a 1,7 milioni di euro, fatto una spesa complessiva di 2,14 milioni di euro, per 10 appartamenti ERP (classe di efficienza energetica B). La superficie catastale del lotto è pari a 2.208 mq. All’atto dell’acquisto era già manifesta la servitù costituita dalla nuova cabina ricavata nelle autorimesse e i relativi cavidotti presenti sia in direzione via Caselline che in direzione via per Sassuolo.

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