PSC. Situazione abitativa e politiche per la casa (scelta politica di fondo n.2)

Il quadro conoscitivo del Piano Strutturale interComunale (PSC) dell’Unione Terre di Castelli è composto da diverse relazioni. Il documento QC01 (Relazione socioeconomica), datato giugno 2008 e redatto da Nomisma, presenta, tra le altre cose, la situazione abitativa riscontrabile nel territorio dell’Unione (cap. 3 e 4). In questo post si presenta una sintesi di questa parte e, soprattutto, alcune considerazioni sugli obiettivi di “social housing”. Nel trattare il tema della casa il documento non procede in modo pienamente organico, distribuendo i diversi paragrafi in modo non facilmente leggibile. Pur focalizzando l’attenzione su un dato importante e suggerendo un approccio più attivo ed innovativo alle politiche abitative (specie per la fascia “grigia” dei nuclei familiari in affitto, ma in crescente difficoltà ad acquistare la casa) il “quadro conoscitivo” non può che rimandare ad uno specifico approfondimento che l’Unione Terre di Castelli farebbe bene a realizzare quanto prima, così da poter rilanciare un ambito di intervento oggi sofferente.

Al censimento del 2001 nel territorio dell’Unione sono state rilevate 26.473 abitazioni. Di queste 1.864 risultavano non occupate, cioè vuote (7,0%). A Vignola il totale delle abitazioni censite nel 2001 è risultato pari a 9.242 unità, di cui 558 vuote (6,0%). La dimensione media delle abitazioni occupate da residenti è di 106,23 mq e metà dello stock abitativo disponibile è abbastanza recente, essendo stato costruito negli ultimi 30 anni (dati Unione). A livello di Unione, nel 70,3% dei casi l’abitazione è in proprietà. Si aggiunge, inoltre, un altro 9,8% di casi in cui la casa è occupata per “altro titolo” (es. usufrutto, ecc.). Nel restante 19,9%, invece, la casa è in affitto (valore che a Vignola risulta superiore: 22,3%). Possibili indicatori di “disagio abitativo” sono di tipo “spaziale”, come ad esempio la presenza di condizioni di sovraffollamento (abbastanza limitate: si registrano condizioni di sovraffollamento nell’1,5% delle abitazioni; nell’1,3% a Vignola). Oppure di tipo “economico”. Per quantificare quest’ultima forma di “disagio abitativo” conviene partire dai dati relativi a due forme di intervento di sostegno pubblico: (1) la percentuale di famiglie in “case popolari” (alloggi ERP) o nelle graduatorie per accedervi; (2) la percentuale di famiglie che beneficia di un aiuto pubblico (contributi per l’affitto, ecc.) a seguito dell’incidenza elevata del costo dell’affitto sul reddito familiare.
[1] Sul territorio dell’Unione sono presenti 281 alloggi ERP (Edilizia Residenziale Pubblica, le cosiddette “case popolari”), quasi interamente concentrati a Vignola (147) e Spilamberto (83). In rapporto al numero dei residenti la dotazione risulta inferiore alla media provinciale (pari a 2,02 alloggi ERP ogni 100 famiglie residenti) anche nei comuni a maggiore dotazione: Spilamberto [1,78] e Vignola [1,56]. L’1% dei 27.295 nuclei familiari residenti sul territorio dell’Unione gode dunque di un alloggio ERP (il 17% dei beneficiari sono stranieri; gli stranieri sono invece il 48% tra le famiglie in graduatoria), pagando un canone medio mensile ERP pari a 140 euro (circa ¼ del canone d’affitto medio a prezzo di mercato). Escluso dal beneficio sta comunque un altro 2% circa di famiglie, attualmente in graduatoria per l’accesso all’ERP (670 nuclei familiari), ma con scarse prospettive di accedervi (visto lo stock limitato). Per ogni famiglia che ha avuto accesso all’ERP ve ne sono quindi 2 che rimangono escluse. Requisiti più stringenti per il mantenimento del beneficio sono stati introdotti (ed effettivamente applicati) solo in misura assai limitata. Dunque il turnover risulta decisamente contenuto. La relazione non riporta dati (ed è un peccato!), ma il problema dell’ERP è che lo stock abitativo cresce a ritmi lentissimi per via delle poche risorse investite negli anni recenti (con il venir meno dei fondi ex-Gescal dal 1995). E quando ci sono le risorse, i tempi possono essere ugualmente lunghi: l’immobile “Mulino di Tavernelle” acquistato dall’amministrazione comunale di Vignola nel marzo 2004 per realizzarvi 14 alloggi ERP non vedrà l’inizio dei lavori prima del 2009! L’ERP non può dunque che essere finalizzato a quell’1% di famiglie in situazione di disagio economico grave.

Mulino di Tavernelle, edificio di proprietà comunale dal 2004 per la realizzazione di alloggi ERP

Mulino di Tavernelle, edificio di proprietà comunale dal 2004 per la realizzazione di alloggi ERP

[1bis] E’ bene fare una precisazione. La situazione dell’ERP in provincia di Modena e sul territorio dell’Unione Terre di Castelli riflette la debolezza della politica nazionale per la casa, come risulta da un confronto con gli altri paesi europei. In Gran Bretagna ed in Francia il patrimonio pubblico di alloggi (edilizia sociale) è pari al 18%, contro il 3,7% dell’Italia. In Italia, nel 2000, la spesa dello stato per l’edilizia sociale è risultata pari a 46 milioni di euro. In Francia, nello stesso anno, la spesa è risultata pari a 270 volte di più. In Gran Bretagna a 500 volte di più (cfr. Minelli A.R., La politica per la casa, Il Mulino, Bologna, 2004, pp.112-113; vedi). Solo nel 2007, dopo quasi 10 anni dall’introduzione del fondo sociale per l’affitto (per una interessante rassegna della “politica sociale per la casa” nel decennio 1997-2007 vedi il saggio di Massimo Baldini; vedi), il Governo Prodi lancia un nuovo “piano straordinario per la casa”, stanziando 543 milioni di euro per la realizzazione di alloggi sociali. Risorse poi “stornate” (sic!), nonostante fossero già assegnate alle regioni, dal Governo Berlusconi nel proprio “piano casa”, previsto dall’art.11 del D.Lgs. 25 giugno 2008, n.112, ed in corso di definizione (vedi).
[2] Nell’Unione Terre di Castelli, oltre all’1% circa di famiglie che beneficia di alloggi ERP, sta un altro 4,5% circa di famiglie (1.235 nel 2005) che beneficia dei “contributi per l’affitto” (erogazione annua di un contributo per ridurre l’incidenza del costo dell’affitto sul reddito familiare introdotta con l’art. 11 della legge n.431 del 9 dicembre 1998). Il valore medio (a livello provinciale) del contributo annuo erogato è pari a 774 euro (dati del 2005), a fronte di un canone medio annuo di circa 6.000 euro (il contributo percepito equivale dunque a 1,5 mensilità!). L’intervento ha progressivamente perso efficacia, visto che anno dopo anno il numero degli aventi titolo è cresciuto, mentre l’ammontare delle risorse statali distribuite è addirittura diminuito (212 milioni di euro nel 2007, contro i 440 del 2000; il fondo, almeno in Emilia-Romagna, è stato comunque alimentato anche con risorse regionali).
Ad ogni modo i dati relativi al punto 1 e 2 consentono di stimare in circa il 5-6% i nuclei familiari necessitanti di un intervento sociale (sotto forma di accesso all’ERP o contributo per l’affitto). Si tratta, in valore assoluto, di circa 1.300-1.600 nuclei familiari (di cui poco meno di 300 già in alloggi ERP) verso cui indirizzare interventi di “social housing” o forme “medio-forti” di sostegno (stime analoghe per gli interventi di social housing sono contenute a p.71 della Relazione socioeconomica QC01). Resta una quota di circa il 15-20% dei nuclei familiari (i dati nella relazione non sono del tutto coerenti) che vive in affitto, non beneficia di sostegno pubblico e (plausibilmente) vorrebbe, avendone le condizioni – cosa tutta da “costruire” – diventare proprietaria di casa o che è già proprietaria di casa, ma con una rata del mutuo di difficile sostenibilità.

Case popolari (ERP) di via Raffaello Sanzio a Vignola

Case popolari (ERP) di via Raffaello Sanzio a Vignola

[3] La “questione” della casa ha in effetti una valenza più generale. Essa investe oggi una fascia crescente della cosiddetta “classe media” che, specie se con redditi da lavoro dipendente, si trova in crescente difficoltà a diventare proprietaria dell’abitazione. Particolarmente acuta, inoltre, è la difficoltà dei giovani (e delle giovani coppie), anche a causa del permanere per lungo tempo in una situazione di “precarietà” occupazionale (sul tema vedi l’articolo di Fabrizio Ghisellini su LaVoce.info). In ogni caso negli ultimi 15 anni si è progressivamente allargata la forbice tra il costo della casa ed il reddito disponibile, rendendo assai più difficile l’acquisto della prima casa ad una famiglia di recente formazione (di reddito medio). Secondo stime Nomisma il prezzo medio delle abitazioni, dal 1991 al 2007 (in Italia), è aumentato del 100%, mentre il reddito familiare medio è cresciuto solo del 20% (cfr. Massimo Frontera su Il Sole 24 Ore del 20 settembre 2007; vedi). Il trasferimento di risorse dai mercati finanziari dopo la crisi del 2000 e la discesa dei tassi d’interesse (fino al 2005) ha infatti alimentato la crescita dei valori immobiliari. Allo stesso tempo è cresciuto anche il costo dell’affitto (+48% nelle città di medie dimensioni dal 1997 al 2007). Il documento relativo al “quadro conoscitivo” non analizza in modo approfondito e sistematico questo fenomeno (su cui, indubbiamente, è più difficile – ma non impossibile – collezionare i dati), evidenziando un limite che occorre superare (plausibilmente commissionando uno studio ad hoc – come peraltro richiesto da tempo anche dal Consiglio Comunale di Vignola). Sappiamo ad esempio che il numero di annualità di una “retribuzione media” necessarie per acquistare casa è passata da 8 del 1995 a 12 del 2006 (dato nazionale). Ma come questo dato si declina sul territorio dell’Unione non è riportato nel quadro conoscitivo. Sappiamo che il 13% delle famiglie italiane ha un mutuo per cui paga in media 559 euro al mese (dato nazionale). Sappiamo che la crescita dei tassi d’interesse e del tasso Euribor (dal 2006) ha determinato una forte crescita delle rate dei mutui, mettendo in difficoltà numerose famiglie con mutuo a tasso variabile (un mutuo a tasso variabile, per 150.000 euro e di durata 30 anni, iniziato l’1 dicembre 2005, ha visto passare la rata mensile da 691 a 904 euro all’aprile 2008; vedi Rosa Serrano su La Repubblica del 30 aprile 2008). Sappiamo che il rapporto fra nuovi mutui e le compravendite di abitazioni è in crescita, passando dal 45,85% nel 2004 al 47,84% nel 2006 (dato nazionale). Sappiamo che è in crescita sia l’importo medio del mutuo per la casa (da 108.200 euro nel 2004 a 127.600 nel 2006), sia la durata media del contratto (da 19,3 a 22,5 anni) (dato nazionale). Ma come questi dati si declinano sul territorio dell’Unione non è riportato nel quadro conoscitivo.
Alcuni dati importanti sono comunque presenti, specie per quanto riguarda i prezzi medi di compravendita ed il numero delle compravendite (le quantità “scambiate”). Anche sul territorio si registra un marcato trend ascendente dei prezzi delle nuove abitazioni. Il prezzo medio di compravendita è salito a Vignola del 43% tra 1998 e 2007. Nel 2007, sempre a Vignola, il prezzo medio di compravendita di abitazioni nuove (“abitazioni civili”) era pari a 2.500 euro al mq (Dati Nomisma). Sul territorio dell’Unione il prezzo più basso si registrava a Savignano, con 1.700 euro al mq. Sul mercato abitativo dell’Unione, maggiormente “vivace” rispetto a quello provinciale, il maggior numero di compravendite si registra a Vignola (399) ed a Castelnuovo (276), anche se, in rapporto allo stock esistente, il primato spetta a Castelnuovo (dati 2006). Tuttavia – rileva la Relazione – “l’attuale congiuntura immobiliare del mercato abitativo è connotata da una leggera flessione della domanda di case «civili» mentre sembra essere sostenuta quella per le case «signorili».” (p.76) Negli ultimi tempi, tuttavia, sono evidenti i segnali di “stagnazione” del mercato immobiliare, come registrato con chiarezza a livello nazionale. Sappiamo infatti che nel 2007 si è registrata una marcata inversione delle compravendite immobiliari, calate del 7,1% (-2,8% a Bologna). Fatto che segna, secondo gli osservatori, la fase conclusiva del “ciclo immobiliare”.

Prezzo medio di compravendita di edilizia residenziale a Vignola ed altri comuni (1998-2007)

Prezzo medio di compravendita di edilizia residenziale a Vignola ed altri comuni (1998-2007)

Insomma, i dati dei documenti relativi al “quadro conoscitivo” consentono di mettere a fuoco la criticità del “problema casa” per una parte non trascurabile della popolazione residente in affitto, a cui è da aggiungere una quota di nuclei familiari con casa in proprietà, ma con mutuo. Una popolazione complessivamente stimabile in circa il 20-25% (e però internamente differenziata). Un problema fortemente aggravato dalla carenza cronica di politiche nazionali. Gli enti locali sono dunque chiamati, in questo come in altri casi, a svolgere una funzione di supplenza. Cosa che richiede, però, un surplus di “intelligenza”. Plausibilmente non giocando interamente le politiche per la casa in termini di social housing (per i nuclei in difficoltà grave), ma piuttosto con un mix di strumenti pensati anche per facilitare l’accesso alla casa in proprietà per le famiglie con reddito medio o medio-basso.
[4] E’ certo, in ogni caso, che occorrerà rivedere le politiche locali (es. sviluppate dal Comune di Vignola) basate sui “buoni casa”, ovvero contributi (a fondo perduto) a “giovani coppie” per l’acquisto della prima casa. Si tratta di una misura finanziata grazie alla possibilità di incrementare gli indici di edificabilità (fino ad un max di +25%) prevista da una variante al PRG del 2002 (e resa operativa dalla deliberazione del Consiglio Comunale n.20 del 17 marzo 2004 di approvazione degli schemi di convenzione). Al 31 dicembre 2007 questa norma ha consentito all’amministrazione comunale di acquisire risorse finalizzate per oltre 1,6 milioni di euro. Solo che, tuttora, non è chiaro come impiegare queste risorse (a cosa legarle, quali criteri per l’accesso, ecc.). Ad oggi sono stati erogati 3 buoni casa di importo di 15.000 euro cadauno con un bando del 2006. Il gruppo consiliare del PD ha sollecitato l’amministrazione a compiere un approfondimento sulle opzioni sperimentate anche altrove nel sostegno all’acquisto della casa, ma ad oggi questo studio necessario per impiegare in modo efficace ed equo le (ingenti) risorse disponibili ancora non c’é. Nel frattempo le risorse dei buoni casa sono state impiegate per dar casa … ai morti (impiego temporaneo per il finanziamento dell’ampliamento del cimitero). Rimane dunque l’urgenza di mettere a punto un modello operativo di impiego delle risorse disponibili (ad oggi circa 2 milioni di euro), anche beneficiando delle esperienze fatte in questi anni da altri comuni. E ciò da affiancare, come suggerisce la Relazione (pur senza addentrarsi nella definizione di modelli operativi), allo “sfruttamento” delle “potenzialità che il nuovo PSC offre in materia di politiche abitative” (p.66).

One Response to PSC. Situazione abitativa e politiche per la casa (scelta politica di fondo n.2)

  1. […] di stimare in circa il 5-6% i nuclei familiari in situazione di grave difficoltà abitativa (vedi). Solo l’1% dei nuclei familiari ha risolto, oggi, il problema grazie all’accesso alle […]

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