Ex-Sipe. Facciamo il punto

Entro il mese di luglio verrà adottato in Consiglio Provinciale il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP), ovvero lo strumento di pianificazione che definisce assetto e tutele del territorio dell’intera provincia di Modena. Il passaggio non è irrilevante ai fini del progetto ex-Sipe visto che da diverso tempo è aperta una discussione in merito alla possibilità o meno di realizzare in quell’area, nell’ambito della superficie prevista per attività commerciali o direzionali, un Retail Park, ovvero un agglomerato di strutture della grande distribuzione (ed in tal modo consentire la realizzazione e finanziare il Parco Scientifico Tecnologico previsto in quell’area). E visto che, per realizzare quanto richiesto dalla proprietà (Green Village srl), occorreva introdurre una modifica al Piano Operativo delle Infrastrutture Commerciali (POIC) che nel distretto Valle del Panaro prevede, ad oggi, la possibilità di realizzare strutture medio-grandi fino ad un massimo di 7.000 mq (modifica che può passare anche nell’ambito del PTCP in corso di adozione). Nei giorni scorsi, nel rispondere ad un’interpellanza, l’assessore provinciale Maurizio Maletti ha affermato che le disposizioni del vigente piano del commercio provinciale non verranno modificate (vedi), ovvero che non verrà modificata la dotazione prevista nel 2006 di 7.000 mq di superficie di vendita di strutture commerciali medie e medio-grandi (strutture da 1.500 a 5.000 mq). Questo significa che le strutture con queste dimensioni che potranno essere collocate nell’area del progetto ex-Sipe (nella zona “le alte”) non potranno eccedere le disposizioni della pianificazione commerciale vigente (ovvero non potranno eccedere i 7.000 mq ad oggi previsti per il distretto). Due considerazioni.

[1] Per quanto riguarda il PTCP occorre osservare che questa soluzione appare razionale e dunque condivisibile, come ho già cercato di illustrate (vedi) e come ho sostenuto nel corso del dibattito interno al PD dei tre comuni interessati (Vignola, Spilamberto, Savignano). E ciò per un semplice motivo. Le previsioni del POIC nascono da un percorso formale di accertamento del fabbisogno del territorio, a cui hanno contribuito, altre agli enti locali, anche i soggetti privati (es. associazioni di categoria) mediante osservazioni ed argomentazioni che hanno contribuito a definire gli obiettivi del piano, cercando di fare crescere in modo equilibrato la rete commerciale del territorio. Per questo motivo è difficile sostenere oggi l’esigenza di discostarsi da quelle previsioni, anche perché la previsione di una superficie complessiva superiore ai 7.000 mq oggi previsti nasce dalla richiesta di un soggetto privato (la proprietà dell’area ex-Sipe) e pone all’ente pubblico il compito tutt’altro che agevole di dimostrare che una superficie maggiore risponde meglio all’interesse pubblico dei cittadini di questo territorio (vedi). Interesse – è bene ricordarlo – che riguarda sia le opportunità da offrire ai consumatori, ma anche la tenuta di un modello di città e di insediamento commerciale che vuole privilegiare il centro urbano (i “centri commerciali naturali”), in modo assolutamente coerente con le strategie di sviluppo che si vanno definendo per questo territorio (es. con il Piano delle strategie dell’Unione Terre di Castelli; vedi). Bisogna osservare che nel dibattito a mezzo stampa si è avuta l’impressione che gli scenari (e relative “opportunità”) che si andavano delineando (ricordiamo che la proposta originaria della proprietà, nata dall’accordo con IGD, era per una superficie di vendita di 20.000 mq, quindi abbassata a 17.800 sulla base di una ipotesi avanzata “informalmente”) venissero ad essere piegati sulla base di preferenze od interessi soggettivi, con scarso riguardo alla solidità delle argomentazioni. Ritengo ancora oggi che sia difficile poter condividere la tesi, che pure è stata avanzata, che il Retail Park nell’area ex-Sipe possa costituire un valore in sé positivo per questo territorio (per intenderci, una cosa che avremmo promosso anche senza i benefit che esso consente: Parco Scientifico Tecnologico ecc.).

[2] Seconda considerazione. Se per quanto riguarda la superficie di vendita di strutture medie e medio grandi (di pertinenza del POIC) nel distretto valle del Panaro il PTCP sembra aver imboccato la giusta direzione, rimane aperta la questione del dimensionamento complessivo del “polo commerciale” ex-Sipe. Infatti l’area, oltre a beneficiare della superficie (plausibilmente non di tutta, ma di una parte soltanto, ancorché consistente) prevista dal POIC potrà comunque vedere l’insediamento di altre strutture commerciali medio-piccole (da 250 a 1.500 mq), fino ad un max di 5.000 mq, la cui previsione insediativa è però di competenza dell’amministrazione comunale. Sul tavolo provinciale sta oggi la proposta di una superficie complessiva (fatta di una struttura medio-grande, più alcune strutture medio-piccole) di 11-12.000 mq. Proposta che lascia ancora insoddisfatte le associazioni di categoria. Posto che l’obiettivo è quello di servire il territorio senza intaccarne uno dei punti di valore – la rete del commercio nei centri urbani – occorre unire la discussione sulle superfici ad una considerazione sulle funzioni e le tipologie merceologiche che conviene collocarvi. Forse solo da una considerazione degli aspetti complessivi può emergere una qualche chances di un accordo che sia al tempo stesso un punto di razionalità per lo sviluppo del territorio. E’ infatti certamente vero che l’Accordo di Programma del 2004 prevede 39.700 mq di superficie per attività commerciali e direzionali e dunque l’attuale previsione di un’area commerciale integrata nel settore non alimentare sembra essere un buon compromesso tra gli interessi di valorizzazione della proprietà e l’interesse pubblico alla riqualificazione dell’area, all’ampliamento del verde ad uso pubblico ed il finanziamento del Parco Scientifico e Tecnologico. Occorre dunque fare il possibile per “concertare” l’ipotesi insediativa relativa alla configurazione del polo commerciale (dunque anche delle strutture medio-piccole, quelle fino a 1.500 mq), di pertinenza dell’amministrazione comunale, e per “governare” le tipologie merceologiche insediabili, al fine di perseguire la complementarietà (e non la concorrenzialità) con l’offerta commerciale esistente sul territorio (come chiedono da tempo le associazioni di categoria). Occorre anche dare maggiore trasparenza alla discussione, facendo pesare maggiormente gli interessi di medio-lungo periodo di tutto il territorio, rispetto a quelli a breve di tutti gli attori coinvolti (e qui non si può non rilevare che un po’ di credibilità l’abbiamo consumata). Da un confronto “allargato” potranno nascere buone argomentazioni sulla configurazione dell’area commerciale e direzionale ex-Sipe, così da massimizzare le chances di un intervento di qualità e di ausilio allo sviluppo del territorio? E’ auspicabile. Un suggerimento è comunque quello di evitare di avere zone che rimangono vive solo nelle fasce orarie diurne o di prima serata, come spesso succede per i centri commerciali. Come insegna l’esperienza delle città, è la compresenza “armoniosa” di funzioni differenziate (residenza, uffici, commercio, servizi, ecc.) che consente di avere un contesto di vita di qualità. Oltre alla qualità delle soluzioni architettoniche, anche questi aspetti della “qualità sociale” delle funzioni insediate andranno particolarmente ricercati.

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