Retail Park all’ex-Sipe. Alcune considerazioni pacate (e sperabilmente solide)

Nel luglio 2007 è stato stipulato, tra Immobiliare Grande Distribuzione (IGD) e la proprietà dell’area “Le alte” nell’ambito del complesso ex-Sipe, il contratto preliminare per la realizzazione di un complesso immobiliare ad uso commerciale (definito Retail Park). Nel progetto originario (vedi), oggi in corso di modifica, il complesso immobiliare era ipotizzato con estensione di 20.000 mq di superficie di vendita autorizzata (a cui si aggiunge ulteriore superficie per altre attività, fino al raggiungimento dei 39.700 mq previsti). Tale complesso non è previsto nell’Accordo di Programma stipulato nel 2004 tra gli enti locali, accordo che prevedeva comunque 39.700 mq destinati ad “attività commerciali e direzionali di tipo DT1”. Nella discussione di queste settimane, a fronte del generale apprezzamento per la bonifica e recupero dell’area e per la possibilità di finanziare la realizzazione del Parco Scientifico Tecnologico, è soprattutto su questo “Parco commerciale” – Retail Park che la discussione è risultata più accesa. E’ su questo “snodo” che vorrei pertanto concentrare alcune riflessioni, premettendo, a scanso di equivoci, che condivido pienamente gli obiettivi che con l’Accordo di Programma relativo all’area Sipe le amministrazioni comunali si sono poste: recupero di un’area degradata ed inquinata; acquisizione di aree verdi per la realizzazione di un ampio “polmone” verde per la valle del Panaro; realizzazione di un Parco Scientifico Tecnologico che promuova l’innovazione del tessuto produttivo del territorio.
[1] In questa discussione è bene partire da quanto previsto dai vigenti strumenti di pianificazione commerciale, ovvero dal POIC (Piano Operativo per gli Insediamenti Commerciali di interesse provinciale e sovracomunale) approvato dal Consiglio Provinciale il 19 luglio 2006. Come avviene oggi con gli atti di pianificazione, il POIC è stato definito grazie ad un percorso di consultazione istituzionalizzato di attori pubblici e privati, consentendo di acquisire un consenso ampio sugli scenari di sviluppo della rete commerciale di interesse provinciale e sovracomunale. Il POIC prevede, per il distretto “Valle del Panaro”, un incremento di 7.000 mq complessivi per il non alimentare (di cui 6.000 mq con localizzazione prevista nel Comune di Marano). Questo incremento è il frutto di valutazioni condivise in sede di Conferenza di Pianificazione. A queste valutazioni il Consiglio Provinciale si è attenuto anche nell’approvare la risposta negativa all’osservazione presentata dal Presidente di Green Village Spa, Erminio Petillo (che aveva richiesto di inserire l’area Sipe tra le aree di rilevanza sovracomunale ai fini della programmazione commerciale e dunque di inserire nel POIC la previsione di 20.000 mq di superficie di vendita: 10.000 mq per una grande struttura non alimentare e 10.000 mq per medie strutture). Nelle controdeduzioni si osserva che: “risultano attualmente insediabili nell’area, oltre ad esercizi commerciali di vicinato, strutture di vendita medio-piccole (fino a 1.500 mq), nonché aggregazioni di medie strutture di vendita la cui superficie di vendita complessiva non superi i 5.000 mq.” Qual è il senso di tutto cio? A mio modo di vedere questo. Con il POIC è stata analizzata la realtà del distretto “Valle del Panaro” ed è stato concordato in Conferenza di Pianificazione sia il fabbisogno di strutture commerciali, sia la risposta (appunto + 7.000 mq nel distretto). Quali sono i motivi che ci portano oggi, a neppure due anni di distanza ed a POIC vigente, a rivedere queste valutazioni? A mio modo di vedere è bene attenersi alle valutazioni, partecipate e condivise, che sono state formalizzate nel POIC. E’ bene, cioè, che le valutazioni sul fabbisogno precedano la negoziazione con il privato e non che sia quest’ultima a definire cosa è auspicabile od anche solo “sostenibile” per il territorio. Questo momento di una lettura socialmente condivisa (tramite un apposito percorso istituzionalizzato) del fabbisogno di strutture commerciali medie e grandi per la Valle del Panaro deve essere salvaguardato.
[2] C’è una seconda considerazione da fare. Ed è una considerazione – una preoccupazione – circa l’impatto sulla rete commerciale esistente dei 17.800 mq che l’ipotesi di accordo con la proprietà prefigura oggi. Si deve osservare che la superficie totale degli esercizi al dettaglio in sede fissa (non alimentare) è pari a 32.036 mq a Vignola (385 esercizi) e 9.771 mq a Spilamberto (158 esercizi) (CAIRE, Ricognizione rete commerciale al dettaglio, p.4; è un documento preparatorio al PSC dell’Unione Terre di Castelli), per complessivi 41.807 mq (543 esercizi). Il Retail Park IGD alla Sipe, con 17.800 mq di superficie di vendita corrisponde al 42,6% della superficie totale degli esercizi al dettaglio (non alimentare) nei due comuni. E’ alquanto difficile pensare che, stante queste proporzioni, il nuovo Retail Park non abbia un forte impatto negativo sulla rete commerciale esistente a Vignola e Spilamberto (e nei due centri storici). Dunque, è bene prendere sul serio gli interrogativi che in diversi hanno posto. E’ davvero poco plausibile ritenere che il Retail Park IGD nell’area Sipe andrà ad esercitare un forte impatto negativo su una rete commerciale che manifesta già diversi segni di fragilità? E’ davvero poco plausibile ritenere che tale impatto, sommandosi ad altri trend in atto, prefiguri un “prezzo da pagare” troppo alto per il territorio conseguentemente alla realizzazione del Retail Park? Consideriamo infatti due ulteriori trend che incidono comunque sulla rete commerciale esistente. Il primo è che, comunque, la rete commerciale sul territorio non è ferma. A Castelvetro ed a Spilamberto si sta realizzando un ampliamento dei centri Coop (strutture inferiori a 1.500 mq). A Vignola il POIC prevede la possibilità di crescita, tramite rilocalizzazione, dell’unica struttura con più di 2.500 mq di superficie commerciale (fino ad una superficie complessiva di vendita fino a 6.000 mq). A Vignola, inoltre, è stata di recente liberalizzata la localizzazione delle strutture medio-piccole (250-1500 mq), con previsione di una crescita della superficie di vendita nel medio periodo (per spostamento di strutture già esistenti e/o per accorpamento di “licenze” di esercizi fino a 250 mq). Sempre a Vignola sono state rese disponibili 4 nuove autorizzazioni per strutture non alimentari di classe dimensionale 250-1500 mq ed alcune sono in effetti divenute operative negli ultimi tempi. Il secondo è dato da processi di “degrado sociale” che iniziano ad interessare le zone centrali della città (in Centro Storico a Vignola gli stranieri sono il 46% dei residenti) – un processo che difficilmente può essere ritenuto coerente con la valorizzazione, anche commerciale, dei centri storici. Si tratta di processi in atto che, uniti all’impatto del Retail Park, rischiano di mettere pesantemente in difficoltà le nostre città, proprio a partire dalle attività commerciali localizzate “in centro”.
Questi due argomenti mi portano a ritenere che l’attuale dimensionamento ipotizzato per il Retail Park nell’area Sipe (17.800 mq) non possa essere ritenuto accettabile. Ritengo altresì che una “variante” alla pianificazione commerciale nel distretto “Valle del Panaro” non debba essere realizzata inserendo tale previsione nel documento di piano del PTCP, senza una preventiva fase di analisi e di concertazione (come invece fatto per il POIC). Mi sembra pertanto razionale la richiesta delle associazioni di categoria vignolesi (CNA, Lapam, Confesercenti), contenuta nel documento presentato alla stampa il 27 maggio, di limitare la superficie del Retail Park a quanto oggi consentito dal POIC per il Distretto Valle del Panaro.
[3] C’è un terzo argomento utilizzato nella discussione di queste settimane che dovrebbe, a mio modo di vedere, essere usato con maggiore cautela. Per giustificare la “razionalità” del Retail Park nell’area Sipe si è fatto a volte riferimento alla migrazione verso altri territori dei consumatori residenti nel Distretto. La localizzazione tra Vignola e Spilamberto del Retail Park fermerebbe questo esodo. Probabile che ci sia anche questo effetto. Occorre però considerare che non sembra essere questo il motivo per cui il Retail Park viene ad essere collocato in quest’area: non è, cioè, per soddisfare i bisogni dei consumatori del distretto, bensì per portare qui consumatori residenti su un bacino molto più ampio. Nella presentazione che ne fa IGD si dice infatti che “la localizzazione, tra l’autostrada e la Pedemontana che collega i due capoluoghi di provincia, consentirà di raggiungere un bacino gravitazionale 0-30 minuti di 450.000 abitanti.” Sono le affermazioni del “venditore” ed in quanto tali è bene farci la tara. Ma è su dati e ragionamenti di questo tipo che occorre fare i conti. Come ha già rilevato qualcuno ciò significa inevitabilmente aumento delle polveri sottili. Occorre infine considerare che l’aumento dell’autosufficienza commerciale del distretto potrebbe, plausibilmente, essere ottenuta con molto meno che i 17.800 mq prospettati oggi dalla proprietà.

Ho svolto questi tre argomenti sapendo che sono solo tasselli di un puzzle molto più ampio ed anche abbastanza complicato da comporre in modo razionale e soddisfacente per l’esito finale. Credo però che il processo decisionale possa solo beneficiare da una discussione pubblica ampia ed approfondita. E dove, sperabilmente, si riescano a mettere in gioco argomenti e controargomenti fondati, che aiutano a mettere a fuoco la scelta migliore. E’ un gioco che deve vedere il massimo impegno di tutti: istituzioni, forze politiche, associazioni di categoria, singoli operatori. La posta in gioco è alta. Ne va della qualità e del futuro di questo territorio.

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